서울 임대차시장에서 신규 전월세 계약은 줄고 갱신은 증가하는 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 지정과 실거주 의무 등의 영향으로 신규 임대차 거래가 위축됐다. 세입자들은 이사 비용와 주거 불확실성 대신 일정 수준의 임대료 인상을 받아들이고 기존 계약을 유지하는 쪽을 선택하고 있다.
7일 국토교통부에 따르면 올해 1~4월 서울 아파트·빌라(연립·다세대)·오피스텔 신규 전월세 계약 건수는 10만 4559건으로 전년 동기(10만 7251건)보다 2.5% 감소했다. 반면 같은 기간 갱신 전월세 계약은 5만 3700건에서 5만 8348건으로 8.7% 증가했다.
신규 계약 감소는 아파트 시장에서 두드러졌다. 올해 1~4월 서울 아파트 신규 전월세 계약은 4만 3072건으로 전년 동기(5만 478건)와 비교해 14.7% 줄었다.
서울 아파트 신규 임대차 거래 위축은 지난해 10·15 대책 이후 토지거래허가구역 지정의 영향이 반영된 결과로 풀이된다. 실거주 의무로 임대차 시장에 나오는 아파트 물량이 줄었기 때문이다.
실제 서울 아파트 전세 매물은 감소하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 5일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만 8455건으로 집계됐다. 지난해 12월 31일(2만 3263개)과 비교하면 20.6% 줄었다.
매물 감소는 임대료 상승으로 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 올해 4월 아파트 전세가격지수는 101.81로 전년 동기(96.21) 대비 5.6포인트(p) 상승했다. 같은 기간 월세가격지수 역시 101.82로 1년 전(95.75)과 비교해 6.07포인트 올랐다.
세입자들은 신규 아파트 매물 감소와 임대료 상승 부담을 고려해 갱신을 선택하고 있다. 올해 4월까지 아파트 갱신 전월세 계약은 3만 6240건으로 전년 동기(3만 4005건) 대비 6.6% 증가했다.
갱신 계약이 반드시 임대료 부담 감소를 의미하는 것은 아니다. 세입자들은 이사 비용과 거주 환경 변화에 따른 부담을 고려해 일정 수준의 임대료 인상을 감수하더라도 기존 주택에 머무르는 쪽을 선택하는 것으로 해석된다.
노원구 한 개업공인중개사는 "주거 불확실성을 감수하기보다 집주인과 임대료를 조정하는 쪽을 택하는 세입자가 많아졌다"며 "이사 시 중개 수수료와 높아진 임차 조건을 감안하면 인상분을 받아들이고 갱신하는 게 낫다고 판단한다"고 말했다.
비아파트 시장에서도 갱신 계약 증가세가 이어지고 있다.
올해 1~4월 서울 빌라(연립·다세대) 갱신 전월세 계약은 1만3467건으로 전년 동기(1만2161건)보다 10.7% 증가했다. 같은 기간 오피스텔 갱신 전월세 계약도 7534건에서 8641건으로 14.7% 늘었다.
비아파트 임대료 부담 역시 커지고 있다. KB부동산에 따르면 올해 5월 서울 연립 전세가격지수는 100.2로 지난해 1월 99.9보다 상승했다. 아파트 임차 수요가 비아파트 시장으로 이동한 영향이다.
계약갱신청구권 사용은 비아파트에서 더 뚜렷했다. 올해 1~4월 서울 연립·다세대와 오피스텔의 갱신청구권 사용 건수는 총 6900건으로 1년 전(5030건)보다 37.2% 증가했다. 연립·다세대는 3016건에서 4309건으로 42.9% 늘었고, 오피스텔도 2014건에서 2591건으로 28.6% 증가했다.
반면 아파트 갱신청구권 사용 건수는 같은 기간 1만 6446건에서 1만 5759건으로 4.2% 줄었다. 토허제에 따른 실거주 의무 영향과 갱신청구권 기사용자 등이 복합적으로 작용한 것으로 추정된다.
전문가들은 서울 임대차시장이 신규 이동보다 기존 계약 유지 중심으로 재편되고 있다고 진단한다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "전세 매물 감소와 임대료 상승이 세입자의 선택지를 줄이고 있다"며 "아파트에서 밀려난 수요가 빌라와 오피스텔로 이동하면서 갱신을 선택하는 구조가 나타나고 있다"고 말했다.
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