최근 서울 아파트 전세난이 이어지면서 기존 전세 계약을 반전세(보증부 월세)나 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 세입자가 집주인의 제안을 받을 경우 전월세 전환율과 계약갱신청구권, 보증보험 가입 가능 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 한다고 조언한다.
22일 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 서울 아파트 임대차 갱신 계약 중 전세에서 월세·보증부 월세로 전환한 경우는 총 1652건이었다. 비중은 전체 갱신 계약의 8.1%로, 전년 동기(9.0%)와 비슷한 수준이다.
구체적으로 양천구 '목동 센트럴파크 아이파크 위브 2단지' 전용 59㎡는 이달 18일 임대차 계약을 갱신했다. 기존 5억 원 전세 계약이 보증금 4억 원에 월세 75만 원으로 전환한 것이다.
3월 임대차 계약을 갱신한 강남구 '역삼 푸르지오' 전용 59㎡는 보증금을 9억 3000만 원에서 5억 원으로 낮췄다. 대신 월세 150만 원이 추가됐다.
보증금은 그대로 유지하면서 월세비용만 추가된 경우도 있다. 성동구 '벽산' 전용 114㎡는 2월 전세 7억 원의 계약을 갱신하면서 보증금은 그대로 두되 월세 30만 원이 추가됐다.
이같은 현상은 월세 형태의 안정적인 현금 흐름을 선호하는 집주인이 늘어난 영향로 풀이된다.
업계는 반전세·월세 전환 시 실제 전월세 전환율이 법정 상한(현행 4.5%) 이하인지 확인해야 한다고 조언한다.
예를 들어 전세보증금 5억 원을 3억 원으로 낮추고 월세 80만 원을 받는 계약의 실제 전환율은 4.8% 수준이다. 법정 상한을 넘는 만큼 세입자가 조정을 요구할 수 있다.
또 갱신 후 보증보험 가입이 가능한지 확인하는 게 좋다. 업계 관계자는 "반전세로 전환하면 보증금이 줄어들긴 해도, 수억 원 이상일 것"이라며 "보증보험 가입 가능 여부를 미리 살펴봐야 한다"고 말했다.
전문가들은 계약갱신청구권 사용 가능 여부와 임대료 증액 제한(5%) 적용 여부도 함께 살펴봐야 한다고 조언한다. 계약 갱신 이후 확정일자를 다시 받는 절차도 필요하다.
고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "전월세 전환 비율과 계약갱신청구권 행사 가능 여부를 먼저 확인해야 한다"며 "집주인이 새롭게 근저당권 등 선순위 권리를 설정했는지도 주의해야 한다"고 말했다.
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