사진은 이날 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습. 2023.3.22/뉴스1 © News1 김도우 기자

국내 신용평가사들이 건설사의 분양성과와 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무에 대한 모니터링이 필요하다고 공통 지적했다. 당장 우려할 만한 수준은 아니더라도 분양 성과에 따라 위험군의 PF 우발채무도 커질 수 있다는 지적이다.

22일 홍세진 나이스(NICE)신용평가 기업평가4실 수석연구원은 '건설회사 부동산 PF우발채무 리스크 범위 비교분석' 보고서를 작성하며 "단기적으로는 위험군 우발채무 부담에 대응 가능한 수준이지만, 추가적인 재무부담 확대 여부 모니터링이 필요하다"고 밝혔다.나이스신용평가에 따르면 주요 건설회사의 책임준공 미이행시 채무인수, 중도금대출, 정비사업, 일반 도급사업 PF보증 등을 포함한 개발사업 우발채무는 총 95조원이다. 이는 주요 건설회사가 보유한 현금유동성 12조원 대비 과도한 수준이다.

이 가운데 연대보증, 채무인수, 자금보충 등 신용공여 형태의 '요주의 우발채무'는 약 20조원 수준이다.

나이스신용평가는 이 요주의 우발채무에서 미분양위험이 높을 것으로 추정되는 지역브리지론과 분양률 70% 이하 본PF를 '위험군 우발채무'로 봤다. 미분양 위험지역인 대구, 인천, 대전, 울산 등이다.회사별로는 롯데건설의 위험군 우발채무가 1조6000억원으로, 현금 유동성이 6800억원 대비 많다고 봤다. 태영건설도 미분양위험지역 브리지론 5600억원 대비 현금유동성이 약 1400억원에 그쳤다.

다만 나이스신용평가는 롯데건설의 경우 메리츠금융그룹과의 투자협약, 태영건설도 그룹 내 계열사로부터 신규차입 4000억원으로 단기적 유동성 위험을 해소했다고 분석했다.

그러면서도 부동산경기 침체 장기화시 위험군 우발채무 외에서도 부실화 위험이 확대될 가능성이 존재한다고 분석했다. 특히 분양실적이 70%를 하회할 경우 PF대출금 및 공사비 상당 부분이 원활하게 회수하지 못할 것이라는 지적이다. 이에 자체 차입금, 공사비 선투입 부담, PF우발채무 확대 여부에 대해 지속 모니터링이 필요하다고 했다.

한국기업평가도 '주요 건설업체 2022년 잠정실적 점검 결과' 보고서를 통해 올해 분양 성과와 PF우발채무를 중점 모니터링할 예정이라고 밝혔다.

한국기업평가는 분양 성과 기준을 공사 완료시까지 분양률 70% 내외라고 봤다. 이 수준을 달성하면 전반적인 대금 회수에 문제가 발생할 가능성이 높지 않을 것이라는 분석이다.

한국기업평가는 "분양성과가 저조할 경우 운전자본 부담이 확대되며 PF우발채무가 재무제표상의 차입금으로 전환될 가능성이 높다"며 "신규수주 규모, 지역분포 등을 포함한 개별 프로젝트의 사업성에 대한 모니터링을 강화할 필요가 있다"고 밝혔다.

한국신용평가도 지난 1월 '태영건설의 티와이홀딩스로부터의 자금차입 관련' 보고서에서 "단기적인 유동성 부담 완화에도 지방 현장과 자체개발사업의 비중이 큰 편으로 주택경기 침체와 분양경기 저하가 장기화될 경우 자체개발사업을 포함한 주택사업 전반의 변동성이 확대될 전망"이라고 내다봤다.

금융당국은 부동산 PF 리스크 조기 관리에 나섰다. 금융위원회는 지난 6일 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 정책금융기관, 금융회사 등과 함께 '회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의'를 개최하면서다.

우선 정상사업장의 경우 고금리 단기대출(브리지론)이 안정적인 중장기 대출(본PF)로 전환될 수 있도록 주택금융공사, 주택도시공사(HUG)를 통한 20조원 규모의 사업자보증을 실시한다.

자금난을 겪고 있는 건설사도 직접 지원한다. 지난해 말 정책금융기관의 대출‧보증 잔액 23조4000억원보다 5조원가량 늘어난 28조4000억원 규모다. 이 자금은 미분양‧고물가 등 부담완화를 위해 집행된다. 산업은행과 기업은행, 신용보증기금 등 정책금융기관을 통해 중소·중견 건설사 등에 총 18조8000억원의 자금을 지원한다.

아울러 부실우려 사업장의 경우 부실 PF채권이 신속하게 매각, 정리될 수 있도록 유암코, 캠코 등 민간과 정책금융기관의 부실채권(NPL) 시장 참여를 확대한다는 방침이다. 다만 자금 지원을 받는 사업장의 '도덕적 해이'를 고려해 건설사는 '분양가 할인' 등 자구책을 내놔야 한다.


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