(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부의 대출 규제로 서울 집합건물 거래의 대출 의존도가 1년 새 뚜렷하게 낮아진 것으로 나타났다. 레버리지 중심이던 부동산 시장 구조가 실수요 중심으로 재편되고 있다는 분석이다.
17일 대법원에 따르면 지난해 1월 서울 집합건물 대출지수는 평균 53.84·중앙값 55.0에서 출발해 4월 평균 56.57·중앙값 60.08까지 상승했다. 5월에도 평균 55.1·중앙값 57.24를 기록하며 고점 흐름이 이어졌다.
집합건물 대출지수는 개별 매매의 근저당 설정액을 매매가격으로 나눈 비율을 모아 만든 지표로, 아파트·연립·다세대·오피스텔·상가 등 집합건물 거래에서 대출 의존도를 보여준다. 이 시기에는 매매가의 절반 이상을 대출로 충당한 거래도 적지 않았다는 의미다.
정부는 6·27 대출 규제로 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하고, 생애 최초 LTV(담보인정비율) 상한을 80%에서 70%로 낮췄다. 생활안정자금 목적 주담대 한도도 1억 원으로 묶어 '빚내서 집 사는' 여지를 줄였다.
규제 직후인 6월(평균 55.11·중앙 57.31)과 7월(53.81·55.6)에는 관성 효과가 이어졌지만, 이미 진행 중이던 거래가 뒤늦게 반영된 결과로 해석된다.
분위기가 본격적으로 꺾인 시점은 9·7 공급대책과 10·15 추가 대출 규제 이후다. 10·15 대책은 규제지역 LTV를 70%에서 40%로 낮추고, 주택가격 구간별로 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출을 허용해 고가 주택 레버리지를 직접 겨냥했다. 전세대출과 기존 대출까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 폭넓게 반영하면서 대출을 전방위로 조인 것도 특징이다.
10월 지수는 평균 51.53·중앙값 53.63, 12월에는 51.9·53.08까지 내려갔다. 해당 지수는 집합건물 전반의 레버리지 수준을 보여주는 지표인 만큼, 대출 규제가 다양한 자산군에 동시에 영향을 미친 결과로 풀이된다.
올해 들어서도 1~3월 평균은 49.76→48.2→50.66으로 1년 전보다 4~6%포인트 낮은 수준을 유지하고 있다. 레버리지에 의존한 거래가 줄고 자기자본 비중이 커진, 비교적 안정된 국면으로 옮겨간 셈이다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대출 규제 강화로 집합건물 시장에서도 과도한 레버리지 거래가 줄고, 실수요 중심의 안정적인 흐름이 자리 잡고 있다"고 말했다.
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