연초 청약 양극화 심화…비규제·지방 미달 속출, 서울은 수십대 1

비규제 수도권·지방 대단지도 청약 미달…입지·분양가 따라 수요 선별
대출 규제·1순위 요건 강화에도 서울 핵심지 쏠림…'선별 청약' 흐름