(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 동탄·기흥·구리는 규제지역으로 묶여도 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 거래량은 당분간 감소하겠지만 삼성전자 등 대기업을 중심으로 한 실수요가 탄탄해 가격 조정 효과는 제한적이라는 분석이다.
토지거래허가구역 지정으로 갭투자(전세 낀 매매)가 차단되면서 전세 매물 감소와 전월세 시장 불안이 심화할 수 있다는 우려도 나온다.
30일 국토교통부에 따르면 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시는 7월 1일부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된다. 이어 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 추가 지정돼 갭투자가 사실상 금지된다.
전문가들은 이번 규제로 매수세와 거래량은 당분간 둔화하겠지만 집값을 끌어내리는 효과는 크지 않을 것으로 전망했다. 동탄과 기흥은 삼성전자와 협력업체 종사자 등 고소득 실수요층이 두텁고 직주근접 수요도 탄탄해 규제만으로 상승 흐름을 꺾기는 쉽지 않다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "동탄 등 역세권 인기 단지는 단기간 가격 급등에 따른 부담과 규제가 맞물리면서 매수자들의 관망세가 이어질 것"이라며 "당분간 거래 소강상태가 지속될 가능성이 있다"고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "대출 규제 문턱이 높아지고 취득세와 양도세 부담이 커지는 만큼 매수세는 한동안 주춤할 것"이라고 예상했다.
반면 거래 감소가 집값 하락으로 이어질 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.
고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "신규 규제지역의 거래량은 다소 감소하겠지만 의미 있는 가격 하락으로 이어지지는 않을 것"이라며 "동탄과 기흥은 성과급이 높은 대기업 직장인을 중심으로 실거주 수요가 탄탄해 거래 감소 폭도 제한적일 것"이라고 말했다.
김인만 부동산경제연구소 소장도 "상승률이 둔화하는 정도의 효과는 있겠지만 상승 흐름 자체를 꺾기는 쉽지 않을 것"이라며 "시속 100㎞로 달리던 자동차가 50㎞로 속도를 줄이는 것과 같은 개념"이라고 설명했다.
이번 지정으로 이들 지역에는 대출·세제·청약 규제와 토지거래허가제가 동시에 적용된다. 이에 따라 주택을 마련하는 문턱도 한층 높아질 전망이다.
투기과열지구에서는 무주택자(처분조건부 1주택 포함)의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 유주택자는 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 없으며 주택담보대출 한도도 6억 원으로 제한된다. 대출을 받을 경우 6개월 이내 전입 의무도 부과된다.
조정대상지역에서는 다주택자 취득세와 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제가 배제된다. 1가구 1주택 비과세를 위한 2년 거주 요건도 적용된다. 재건축·재개발 사업에서는 조합원 지위 양도가 제한되고 자금조달계획서 증빙자료 제출도 의무화된다.
토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 주택을 취득하려면 관할 관청의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 거래만 허용돼 갭투자는 사실상 금지된다.
전문가들은 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 적용되면서 전세 매물이 줄어 전월세 시장 불안이 커질 가능성도 제기했다.
김인만 소장은 "토지거래허가구역으로 묶이면 실거주 의무가 적용돼 전세 매물 감소는 불가피하다"며 "전세시장에는 적지 않은 부담이 될 것"이라고 했다.
남혁우 연구원은 "다만 이번 신규 규제지역은 이미 전월세 매물이 부족한 곳"이라며 "저가 단지를 중심으로 실수요 매수는 꾸준히 이어질 가능성이 있다"고 말했다.
일각에서는 규제를 피해 오산과 남양주 다산신도시 등 인접 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과 가능성도 제기된다.
고준석 교수는 "풍선효과가 아주 크지는 않겠지만 일부 수요가 인근 비규제 지역으로 이동할 가능성은 있다"고 말했다.
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