(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 지역주택조합 시장 정비에 나섰다. 토지 소유권 확보 비율을 낮춰 '정상' 사업장은 속도를 높이는 대신 부실 조합은 정리하는 방향으로 정책을 추진한다. 토지 요건을 손질해 지주택 장기 표류와 조합원 피해를 줄이겠다는 계획이다.
국토교통부는 20일 이 같은 내용을 담은 '지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안'을 발표했다.
아래는 국토교통부 장우철 주택정책관과 이유리 주택정책과장의 일문일답이다.
▶(장우철) 지역주택조합은 최근 10년간 연평균 1만9000 가구 수준을 공급하며 전체 준공 물량의 약 4%를 차지하지만, 이번 대책은 물량 확대보다는 조합원 피해 최소화에 초점을 둔다. 신규 조합원 모집은 토지 매매 계약 요건 강화 등으로 진입을 대폭 조이고 이미 진입한 사업장은 토지 소유권 80% 확보 시 사업계획 승인을 허용해 속도를 높인다. 정상 사업장은 규제 완화로 신속히 진행하도록 돕고, 장기간 지연되거나 사업성이 떨어지는 부실 사업장은 조기 퇴출당하도록 유도하는 이중 구조를 지향한다.
▶(장우철) 지역주택조합 사업은 재개발과 달리 수용이 아니라 매도청구를 통해 잔여 토지를 매입하도록 설계돼 있어 동의하지 않은 토지 소유주에 대한 재산권 침해 정도는 더 크지 않다. 80%에서 인가를 내도 나머지 20%는 법적 절차에 따른 매도청구로 시가 수준 보상이 이뤄지며, 이를 통해 개별 협상보다 신속하게 소유권을 확보해 사업 지연을 줄일 수 있다고 본다. 재개발이 75% 동의에 100% 수용이 가능한 것과 비교하면, 80% 소유권 확보 후 매도청구를 허용하는 구조는 토지주 권리 침해를 상대적으로 완화한 방식이다.
▶(이유리) 일부 사업장을 샘플 조사한 결과 토지 소유권 기준을 95%에서 80%로 낮출 경우 인허가까지 걸리는 시간이 중간값 기준 1년에서 2년 정도 단축되는 것으로 파악됐다. 다만 이번 대책은 지역주택조합을 통해 추가 공급 물량을 크게 늘리려는 것이 아니라, 이미 진행 중인 사업의 지연을 줄이고 추가 분담금 발생 가능성을 낮추는 데 정책 목표를 두고 있다.
▶(이유리) 지자체가 직권으로 인가를 취소하거나 해산을 결정할 때는 행정절차법에 따라 청문과 의견 청취 절차를 거치도록 하고, 장기간 임원 연락 두절, 사무실 부재, 실적·회계보고 미제출 등 객관적 요건을 법령과 가이드라인에 명시할 계획이다. 사용 검사 완료 후 1년이 지나도록 해산총회를 열지 않는 조합에 대해서도 이해관계자 의견을 수렴한 뒤 정당한 사유가 없다고 판단될 때만 직권 취소를 할 수 있도록 해 행정권 남용 시비를 줄이겠다는 방침이다.
▶(이유리) 개별 조합 가입·탈퇴 계약에 따라 이미 발생한 매몰 비용을 직접 보전하는 데에는 한계가 있어 법으로 일률적인 환급 기준을 두기는 어렵다. 대신 조합 자금 인출·사용 내역과 지급 대상, 증빙자료를 조합원에게 정기적으로 공개하고 정보 미공개 시 자금 인출을 제한하는 장치를 둬 현재 사업의 지속 가능성을 스스로 판단할 수 있게 한다. 토지 확보율, 분담금 납입·사용 내역, 소송·행정처분 현황 등을 반기마다 제공하고, 지자체 전수 실태조사와 컨설팅 지원을 연계해 추가 피해를 최소화하는 것이 이번 방안의 핵심이다.
▶(장우철) 지역주택조합이 최근 10년간 전체 주택 공급의 약 4~5%를 담당하며 무주택자와 직장·지역 공동체 중심의 내 집 마련 통로로 기능해 온 만큼 제도 폐지는 검토했지만 채택하지 않았다. 토지 확보가 안 돼 좌초되는 과정에서 선의의 조합원 피해가 크게 발생한 것이 문제의 본질인 만큼, 신규 조합원 모집 단계에서는 토지 매매 계약 80% 확보 등으로 진입 문턱을 대폭 높이고 이미 시작된 정상 사업장은 토지 소유권 80% 기준으로 인허가를 신속히 지원하는 방향으로 개선했다. 여기에 정보 공개 확대와 공사비 검증, 업무대행사 등록제를 묶어 부작용은 줄이고 제도의 순기능은 살리는 것이 정부의 목표다.
joyonghun@news1.kr