(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 서울 전역과 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되는 '초강도' 부동산 규제가 발표되자 시장이 술렁이고 있다. 실수요자들조차 향후 시장 흐름을 예의주시하는 모습이다.
특히 실거주 의무가 적용되지 않는 경매시장이 새로운 '틈새시장'으로 부상할 가능성이 높다는 분석이 나온다. 규제에서 벗어난 동탄신도시 등 일부 수도권 지역에도 수요가 몰릴 것이란 전망도 이어지고 있다.
10·15 부동산 대책의 핵심은 투기과열지구·조정대상지역 확대와 토지거래허가구역 지정 강화다.
서울은 기존 4개 자치구(강남·서초·송파·용산구)에 이어 나머지 21개 자치구 전체가 규제지역으로 추가됐다. 경기도에선 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양, 용인(수지), 의왕, 하남 등 12곳이 포함됐다. 지정 기간은 20일부터 내년 12월 31일까지다.
규제 지역으로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되고, 분양권 전매가 금지된다. 주택 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부과된다.
이에 따라 일부 실수요자와 투자자들은 즉시 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 현행법상 경매 낙찰 물건은 토지거래허가제의 실거주 의무 적용을 받지 않기 때문이다.
실제 지난 3월 토지거래허가구역이 재지정됐을 당시에도 경매시장은 틈새시장으로 주목받았다. 재지정 직후 강남 3구와 용산구의 낙찰가율이 급등했고, 시세보다 높은 가격에 거래된 사례도 잇따랐다.
일부 채무자들은 물건을 자진 취하하거나 기일을 연기하며 '버티기'에 들어가기도 했다.
이번에도 토지거래허가구역이 대폭 확대되면서 수지·분당 등 기존 인기 지역 중심으로 매수세가 재유입될 것이란 전망이 제기된다.
이주헌 지지옥션 선임연구원은 "수지, 분당, 하남, 광명 등 기존에 낙찰가율이 높고 투자 수요가 활발했던 지역은 낙찰가율이 더 오를 가능성이 있다"며 "투자자 입장에서는 허가구역 지정이 오히려 희소성을 높이는 요인으로 작용할 수 있다"고 설명했다.
이번 대책에서 제외된 수도권 지역들에도 투자자와 실수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
그중에서도 경기 화성시 동탄신도시는 고가 아파트 밀집 지역임에도 불구하고 규제 대상에서 빠지면서 '반사이익'이 예상된다.
국토교통부 관계자는 "규제 지역 지정은 행정구역 단위로 이뤄지는데, 동탄은 화성시 내 권역이기 때문에 시 전체를 기준으로 판단할 수밖에 없었다”며 “화성 전체를 규제하기엔 과도하다고 판단했다"고 설명했다.
시장에선 서울 외곽 및 수도권 일부 실수요와 투자 수요가 동탄 부동산 시장으로 이동할 것으로 내다보고 있다. 특히 주택담보대출 6억 원 한도 적용 대상인 15억 원 미만 중소형 아파트(전용 59㎡ 이하) 거래가 활발해질 가능성이 크다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "화성시는 전체적으로 가격이 하향 안정세를 보여 시 전체를 허가구역으로 묶기 어려웠을 것"이라며 "이번 조치로 동탄신도시 일대가 규제 회피 수요의 새로운 중심지가 될 수 있다"고 말했다.
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