(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부의 10·15 부동산 대책 이후 수도권 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 뚜렷해지면서 과거 '핀셋 규제' 당시와 유사한 국지적 과열 현상이 다시 나타나고 있다는 지적이 나온다.
규제지역 안에서는 거래가 얼어붙고 전세·월세 불안이 커지는 반면, 규제 밖에서는 집값이 오르면서 비대칭 시장이 형성되자, 정부는 연내 추가 공급대책 마련에 속도를 내고 있다.
10·15 대책 발표 이후 서울 전역과 경기 12개 시·군·구가 규제지역·토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 수원 권선구, 구리시, 안양 만안구, 화성시 등 인접 비규제지역으로 매수세가 빠르게 이동하고 있다.
4일 한국부동산원 아파트 가격 동향에 따르면 수원 권선구는 규제 회피 수요가 몰리며 주간 아파트값 상승률이 규제 시행 직전 보합(0.00%)에서 지난주 0.24%까지 뛰었다. 구리시는 0.05%에서 0.31%로, 화성은 -0.03%에서 0.26%로 오르며 상승 폭을 키웠다.
규제지역 내에서는 대출 규제와 토지거래허가제 영향으로 거래가 급감했다. 업계에서는 "규제 안쪽은 거래 절벽, 바깥은 국지 과열"이라는 비대칭 시장 구조가 형성됐다고 평가한다.
매매 규제가 강화되면서 전월세 시장에도 부작용이 나타나고 있다. 토허구역에 2년 실거주의무가 부과되면서, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 막혔다. 그 결과 전세를 공급하던 물건이 시장에서 빠져나가고 있다는 분석이다.
실제로 서울·경기 허가구역의 전세 물건은 10·15 대책 이후 눈에 띄게 줄었다. 도심·역세권·선호지역을 중심으로 전세 가격 상승과 월세 전환이 동시에 진행되면서, 전세난·월세화 우려가 커지고 있다.
전문가들은 10·15 대책이 규제지역과 인접 비규제지역 간 가격·거래 격차를 키운다는 점에서, 과거 조정대상지역 확대와 핀셋 규제의 부작용과 유사하다고 분석한다. 당시에도 규제지역 집값은 일시적으로 억제됐지만, 규제 밖 수도권이나 지방 광역시로 유동성이 이동하며 풍선효과가 커졌다. 일부 지역은 1년 만에 수억 원씩 오르는 등 역효과가 반복됐다.
토지거래허가제, 실거주 의무, 전세대출·주택담보대출 규제 등 임대차와 금융을 동시에 조이는 '3중 규제'로 인해, 과거보다 전세 매물 잠김과 매물 유통 위축이 더 심화됐다. 규제가 집값 상단을 누르는 대신, 비규제지역 과열과 임대차 불안, 매물 잠김이라는 새로운 압력이 나타나고 있는 셈이다.
정부는 10·15 대책이 집값 급등과 가계부채 확대를 차단하기 위한 불가피한 선택이었다는 입장을 유지하고 있다. 다만 김용범 대통령정책실장은 최근 인터뷰에서 10·15 대책을 두고 "길게 끌고 갈 수 없는 임시 조치"라고 한계를 분명히 했다.
6·27 대출 규제 등 강력한 수요 억제에도 집값 상승 압력이 재현되자 토허제를 도입할 수밖에 없었고, 장기 운용보다는 본격적인 공급대책을 준비하는 ‘시간 벌기용’ 성격이 강하다는 설명이다.
이 같은 인식 속에서 정부는 국토부, 국방부, 농림축산식품부, 국가유산청 등 공공용지를 보유한 부처 전반에 "주택으로 전환 가능한 땅을 최대한 찾아라"라고 주문했다. 1000가구 규모 단지부터 5000~1만 가구 규모까지 묶어 연내 공급계획을 내놓는다는 방침이다.
국토부와 서울시도 도심 주택공급 실무협의체를 출범시켜, 유휴 국·공유지와 노후 공공청사, 정비사업 인허가 개선 과제를 함께 검토하며, 선호 입지 도심 공급 확대에 초점을 맞추고 있다.
김윤덕 국토부 장관은 "추가적으로 주택을 공급할 의지를 갖고 있다"며 "서울과 수도권을 중심으로 노후 청사 개발, 재개발·재건축, 그린벨트 해제 가능성까지 모두 열어놓고 대상지를 검토하고 있다"고 밝혔다.
연말 안에 추가 주택공급 대책이 나오면, 10·15 주택시장 안정화 대책과 9·7 공급 확대방안을 보완하는 '2단계 공급 카드' 윤곽이 드러날 것으로 관측된다.
함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "서울 집값 상승세는 진정됐지만, 규제 인접 비규제지역 풍선효과는 여전하다"며 "공급 확대와 수도권 수요 분산책이 병행돼야 한다"고 말했다.
김효선 NH 부동산 수석전문위원도 "수요 규제만으로는 구매 욕구를 막기 어렵다"며 "거래세 인하와 매물 유통 활성, 전월세 시장 안정까지 포함한 패키지 대책이 필요하다"고 강조했다.
joyonghun@news1.kr
