서울 전역·경기 12곳 '규제지역' 초강수…전문가 "단기적 처방"

갭투자 차단, 주담대·전세대출 규제 강화…단기 매수세 억제
장기적 집값 안정 효과 제한적…월세화·정비사업 지연 우려