[부동산사용설명서] 14억 아파트, 대출은 4억?…한도 기준은 '감정가'

정부의 10·15 대책 이후 수도권·규제 지역의 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 달라지면서 매수자의 주의가 필요해졌다. 실제 매매가격과 금융기관이 적용하는 KB시세 등 담보평가 기준이 다르면 예상보다 대출 한도가 줄어들 수 있어서다.

31일 금융권에 따르면 10·15 대책 영향으로 수도권·규제 지역에서 주택을 살 때 주담대 한도는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 차등 적용된다.

이 한도는 담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR)과 별도로 적용되는 상한이다. 세 기준으로 각각 계산한 금액 가운데 가장 적은 금액이 실제 한도가 된다.

문제는 '시가'를 무엇으로 보느냐다. 금융기관은 매매 계약서상 거래가격이 아닌 시세를 기준으로 담보가치를 판단한다. 개별 거래는 매수·매도자 사정에 따라 가격 변동이 클 수 있어서다.

가장 많이 활용되는 것은 KB시세 일반평균가다. 한국부동산원 시세나 감정평가액도 함께 고려한다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 중구 '신당푸르지오' 전용면적 84㎡는 지난 8월 8일 14억 9800만 원에 거래됐다. 거래가만 보면 15억 원 이하지만 당시 KB시세 일반평균가는 16억 원이었다.

실거래가를 기준으로 하면 한도 6억 원 구간에 해당한다. 하지만 KB시세를 적용하면 15억 원 초과 구간에 들어 한도가 4억 원으로 줄어들 수 있다.

반대 경우도 있다. 영등포구 '양평현대6차' 전용 84㎡는 9월 5일 15억 5500만 원에 손바뀜됐다. 거래가는 15억 원을 넘었지만 당시 KB시세는 14억 9500만 원이었다.

KB시세는 매주 갱신된다. 매매 계약할 때는 15억 원 이하였던 시세가 대출을 실행할 때 15억 원을 넘을 가능성이 있는 셈이다. 시세가 호가나 실거래가와 늘 같은 방향으로 움직이진 않는다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 점도 변수다. 허가를 신청하고 승인받기까지 기다리는 사이 시세가 경계선을 넘을 수 있어서다.

부동산업계에서는 15억·25억 원처럼 한도를 가르는 선 부근의 주택을 살 때는 계약 전 KB시세와 은행이 적용하는 기준 시점을 반드시 확인해야 한다고 조언한다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "금융기관은 채무 불이행을 피하기 위해 여러 시세에 기반해 한도를 보수적으로 설정하는 경향이 있다"며 "특히 거래가 활발하지 않은 주택을 매매할 때는 실거래가와 시세를 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.

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