(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 오세훈 서울시장이 "1~2년 내 부동산 참사"를 경고하며 정부에 정책 방향 전환을 촉구했다. 인허가·착공 등 공급 선행지표 부진이 향후 서울 주택 공급 부족으로 이어질 수 있다는 우려도 커지고 있다.
공급 확대 필요성에는 정부와 서울시 모두 공감하고 있지만 공급 방식을 둘러싼 입장 차이는 여전하다. 전문가들은 정비사업 규제 완화와 시장 안전장치를 함께 고려한 정책 조율이 필요하다고 보고 있다.
오 시장은 지난 5일 한 인터뷰에서 "지금 제일 문제가 전월세다. 현재 정책을 유지한다면 앞으로 1~2년 내에 더 큰 재난이, 부동산 참사가 찾아올 것으로 생각한다"며 "이 점에 대해 진솔하게 대화하면서 방향 전환을 촉구하고자 한다"고 밝혔다.
오 시장의 발언은 최근 서울시가 강조해 온 '공급 확대론'의 연장선으로 풀이된다. 서울시는 최근 서울 아파트값 상승세와 전월세 시장 불안이 토지거래허가구역 확대나 대출 규제 등 수요 억제책만으로는 해결되기 어렵다고 했다.
서울시는 공급 부족 우려가 해소되지 않을 경우 전세시장 불안, 매매가격 상승으로 이어질 수 있다고 판단하고 있다. 시는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화와 민간 주택 공급 확대를 부동산 시장 안정을 위한 핵심 과제로 추진해 왔다.
실제 서울과 수도권의 공급 지표는 내리막길을 걷고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 17만 5370가구로 지난해(23만 8077가구) 대비 26.3%(6만 2707가구) 감소할 전망이다. 서울의 경우 지난해 41.7% 감소한 1만 8880가구만이 입주 예정 물량으로 집계됐다.
공급 선행 지표인 인허가 물량도 부진하다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 인허가 물량은 1만 101가구로 지난해 같은 기간 대비 32.6% 가량 감소했다. 아파트 착공 물량 또한 4564가구로 지난해 같은 기간(6848가구)보다 33.4% 줄었다.
인허가와 착공 부진 여파로 향후 수년간 서울 주택 공급도 감소세를 보일 전망이다. 2027~2029년 서울 아파트 연평균 입주 물량은 1만 322가구로 예상된다. 직전 3년 평균인 2만 5000가구의 절반에도 못 미치는 수준이다.
공사비 상승과 PF(프로젝트파이낸싱) 경색으로 민간 주택 공급 여건도 나빠지고 있다. 한국건설기술연구원의 4월 건설공사비지수(2020년 기준)는 136.88포인트(p)로, 전년 동월 대비 4.44% 상승했다.
현재 정부는 공공 중심의 공급책과 대출 규제 등 수요 억제책을 병행하고 있다. 정부는 지난 1월 수도권 유휴부지에 총 6만 가구를 공급하는 '1·29 공급대책'을 발표했다. 공공임대와 민간참여사업 확대 등을 통해 한국토지주택공사(LH)가 직접 사업을 주도하는 방식으로 공급 속도를 높이겠다는 구상이다.
반면 서울시는 민간 정비사업 활성화를 통한 주택 공급에 집중하고 있다. 공공 주도 공급만으로는 도심 내 주택 수요를 충분히 감당하기 어렵다는 이유에서다.
시는 지난해 '신속통합기획 2.0'을 발표하고 인허가 절차 간소화와 사업성 개선에 나섰다. 용적률 인센티브 등 민간 정비사업 규제 완화 방안도 적극적으로 추진하고 있다. 이주비 대출과 조합원 지위 양도 금지 규제 완화 역시 정부에 지속적으로 건의하고 있다.
정부는 정비사업 규제 완화가 집값 상승 기대를 자극할 수 있다는 점을 우려하고 있다. 공급 확대 필요성에는 공감대가 있지만 공급 방식과 규제 완화 수준을 둘러싼 정부와 서울시의 시각차는 당분간 이어질 전망이다.
전문가들은 주택 공급 속도를 높이기 위해 정부와 서울시 간 정책 조율이 필요하다고 지적한다. 공급 확대라는 방향성에는 공감대가 있는 만큼 정비사업 규제 완화 범위와 시장 안전장치를 함께 논의해야 한다는 설명이다.
김인만 김인만부동산연구소장은 "공공과 민간 분야가 맡아야 할 부분이 각자 존재한다"며 "다른 분야를 배척하기보다는 공공은 공공대로, 민간은 민간대로 사업을 추진해야 한다"고 말했다.
이어 "고강도 규제가 주택 공급의 핵심인 민간 공급을 가로막고 있는 것도 사실"이라며 "조합원 지위 양도, 이주비 대출 등에 있어서는 정부와 서울시 간 적극적인 소통이 필요하다"고 설명했다.
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