(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 이재명 대통령의 연이은 고강도 부동산 메시지 이후, 강남3구와 한강벨트를 중심으로 급매와 매물 증가가 확산하고 있다. 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 아파트 시장이 점진적인 조정 국면에 진입하는 모습이다.
다주택 규제와 세 부담 강화 기조가 이어지면서 직전 거래가보다 수억원 낮춘 거래가 늘고 있다. 매수 심리도 3년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 위축되며 집값 상방 기대가 빠르게 약화하고 있다는 분석이 나온다.
2일 부동산 업계에 따르면 이 대통령이 X(옛 트위터)를 통해 다주택 과세 강화와 투기 차단 방침을 거듭 밝히면서, 시장에서는 세제·규제 리스크가 상수로 자리 잡았다는 인식이 확산하고 있다.
양도세 중과 재개 이전을 '마지막 출구'로 판단한 다주택자들이 매물 정리에 나서면서 단기 급매가 늘고 있다. 일부에서는 이를 단기 조정으로 보지만, 정책 방향 전환에 따른 구조적 재조정의 초입이라는 평가도 나온다.
1월 23일 양도세 중과 유예 종료 방침이 재확인된 이후 매물 증가세는 통계로도 확인된다. 서울 아파트 매물은 5만 7132건에서 7만 2049건으로 약 26.1% 늘었다. 경기도 역시 16만 4355건에서 17만 4994건으로 6.5% 증가했다.
자치구별로는 성동구가 1235건에서 2000건으로 61.9% 증가해 가장 높은 증가율을 기록했다. 송파구(45.3%), 강남구(19.4%) 등 강남3구 전역에서도 매물이 늘었다. 용산·마포·광진·동작 등 한강벨트 주요 지역 역시 매물 증가가 동반되며 핵심지부터 중상급지까지 조정 압력이 확산하는 흐름이다.
서울 집값은 통계상 아직 상승 구간에 있지만 상승 폭은 빠르게 둔화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 4주 서울 아파트 매매가격은 0.11% 상승했다. 상승률은 1월 4주 0.31%에서 2월 1주 0.27%, 2월 2주 0.22%, 2월 3주 0.15%로 4주 연속 둔화했다.
강남·서초·송파와 용산은 약 2년 만에 하락 전환했다. 강동·동작 등도 상승 폭이 줄며 보합권에 근접했다. 경기도 과천은 2월 3주 0.03% 하락하며 88주 만에 하락 전환한 뒤 4주에도 0.10% 추가 하락했다. 규제지역과 고가 아파트에서 조정 신호가 먼저 나타나는 흐름이다.
체감 경기는 통계보다 빠르게 식고 있다. 강남 압구정 신현대 전용 183㎡의 직전 최고가는 지난해 12월 128억 원이었으나, 현재 최저 호가는 91억 원 수준이다. 두 달 사이 약 40억 원 낮아졌다. 핵심 단지에서도 가격 조정이 나타나고 있다는 점은 매도자들의 매각 의지가 강해졌음을 보여준다.
압구정의 한 공인중개사 관계자는 "양도세 중과 재개가 가시화되면서 급매 중심 거래가 이뤄지고 있다"며 "호가를 유지하는 매물은 거래가 쉽지 않다"고 전했다.
급매는 강남3구 전역으로 확산하는 모습이다. 설 연휴 이후 서초 잠원동, 송파 잠실·신천·가락동, 강남 대치·도곡·역삼·개포 등에서 가격을 낮춘 매물이 등장했고 일부는 실거래로 이어졌다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "양도세 중과 유예 종료 이전 계약을 서두르는 움직임이 이어질 경우 3~4월 추가 조정 사례가 늘어날 수 있다"고 전망했다.
서울 아파트 매매수급지수는 지난주 103.7로 4주 연속 하락했다. 동남권(강남·서초·송파·강동구)은 100으로 5대 권역 중 가장 낮다. 기준선인 100 아래로 내려가면 매도 우위 시장을 의미한다.
한국은행 소비자동향조사에서 2월 주택가격전망지수는 108로 전월 대비 16포인트 하락했다. 2022년 7월 이후 최대 낙폭이다. 지난해 말부터 이어지던 상승 기대 심리가 꺾였다는 분석이다.
전문가들은 '선 강남·후 외곽' 조정 패턴을 주목한다. 김효선 KB국민은행 부동산수석위원은 "세금과 대출 규제가 겹친 상황에서 고가 주택을 중심으로 매물이 누적될 가능성이 높다"고 말했다.
반면 전월세 수요가 견조한 10억~15억 원 이하 중저가·외곽 지역은 실수요와 임대 수익이 완충 역할을 하며 급락보다는 완만한 조정에 그칠 수 있다는 전망도 나온다.
시장에서는 강남 등 핵심지 조정이 한강벨트와 중상급지로 확산한 뒤 외곽으로 이어지는 흐름이 재현될지 주목하고 있다. 5월 9일 전후 거래 흐름이 서울·수도권 집값 향방의 분수령이 될 가능성이 크다는 관측이다.
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