서울 전세→월세 전환 5년 내 최대…대출 규제·매물 감소 '이중 압박'

월세로 갈아탄 갱신 계약 5000건 돌파…집주인 월세 선호 뚜렷
입주물량 감소에 전세 잠김 지속…"세입자 선택지 더 줄어들 것"