(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 2026년 서울과 수도권의 부동산 시장은 다시 강한 상승 흐름을 보일 것으로 전망된다. 특히 공급 부족이 본격적으로 시장에 드러나는 시점이 바로 2026년이라는 분석이 나온다.
2일 서울시 자료에 따르면 올해 서울에서 새로 입주할 아파트는 약 2만 4462가구에 불과하다. 최근 몇 년간의 연평균 입주 물량이 약 4만 가구였다는 점을 감안하면 절반 가까이 줄어드는 수치다. 지난해 예정 입주 물량 4만 7000가구 대비 1년 사이 많이 감소한 셈이다.
공급 감소의 배경에는 착공 실적 부진이 있다. 2024년 상반기 서울 착공 실적은 1만 2866가구로 전년 대비 소폭 감소했다. 인허가는 2만 2898가구로 늘었지만, 인허가가 실제 착공으로 이어지지 않으면 입주로 연결되지 못한다.
송승현 도시와건축 대표는 "2023년과 2024년에 착공이 부족했던 영향이 2026년부터 본격적으로 나타날 것"이라며 "이는 단순한 공급 감소가 아니라 몇 년 이상 이어지는 구조적 공급 절벽으로 이어질 가능성이 높다"고 설명했다.
지난해 기준 서울 아파트 매매가격은 강남·성동·마포·용산 등 핵심 지역을 중심으로 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이러한 상승 흐름은 2026년에도 이어질 가능성이 크다. 강남 3구와 용산 등 '똘똘한 한 채' 선호 지역을 중심으로 금리 인하 기대감과 선제 매수 심리가 동시에 커지고 있다.
정부가 지난해 발표한 10·15 부동산 대책 이후 규제 지역이 확대되면서 거래량이 줄고 매물이 시장에서 사라지는 '매물 잠김' 현상도 나타났다. 실제로 대책 발표 한 달 만에 서울 아파트 매물은 15% 이상 감소해 약 7만 건대로 줄어든 것으로 조사됐다.
심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "서울 핵심 지역은 금리 인하와 풍부한 유동성 덕분에 매수세가 쉽게 위축되지 않는다"며 "규제로 매물이 줄더라도 가격은 오히려 상승하는 역설적 현상이 나타난다"고 분석했다.
공급 확대와 더불어 부동산 가격을 받치는 또 하나의 요인은 시중 유동성이다. 한국은행에 따르면 2025년 9월 기준 M2 통화량은 4426조 원으로 새 정부 출범 이후 4개월 동안 156조 원이 늘었다. 이는 매달 약 39조 원씩 시장에 돈이 공급된 셈이다.
M2는 현금성 자금과 단기 금융상품을 포함하는 지표로, 증가 자체가 투자 대기 자금이 늘었음을 의미한다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "시장의 가격 상승 기대감이 여전한 상황에서 통화량 증가가 부동산 가격을 지지하는 힘으로 작용하고 있다"고 설명했다.
심형석 소장은 "저금리 기조와 풍부한 유동성이 맞물리면서 '지금 사야 한다'는 심리가 강화됐다"며 "매수세는 늘고 매물은 줄어드는 구조가 반복되면서 가격 상승 압력이 더욱 커지고 있다"고 덧붙였다.
수도권의 인구 구조 변화도 부동산 시장에 영향을 미치고 있다. 통계청에 따르면 수도권 1~2인 가구 비중은 전체의 절반을 넘어섰다. 이들 가구는 전용 60㎡ 이하 소형 주택이나 역세권 신축·준신축을 선호한다.
문제는 소형 수요 증가에도 불구하고 중대형 위주 공급과 재건축 규제로 소형 아파트 공급이 충분하지 않다는 점이다.
심형석 소장은 "소형 아파트 수요가 꾸준히 늘지만, 공급이 부족해 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다"며 "입주 부족과 소형 수요 증가가 겹치면 전셋값이 먼저 움직이고 매매가격이 뒤따라 오르는 구조가 반복된다"고 전했다.
송승현 대표는 "중대형 위주의 공급과 재건축 규제로 소형 주택 공급이 지연돼 2026년에는 소형 시장에서 체감 공급 부족이 심화할 것"이라고 말했다.
고강도 규제가 낳은 예기치 못한 부작용도 나타나고 있다. 10·15 대책은 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력한 규제책이었다. 정부는 수요 억제를 통해 집값 안정 효과를 기대했지만, 시장에서는 다른 현상이 나타났다.
대출 규제로 실수요자의 매수 진입은 어렵고 세금 부담과 허가제 때문에 매도자도 집을 내놓지 않았다. 결과적으로 거래량은 줄었지만, 서울 핵심 지역 가격은 오히려 상승했다.
심형석 소장은 "규제로 시장 유동성이 사라지면서 가격 발견 기능이 약해지고 그로 인해 신고가 거래가 더 빠르게 나타나는 부작용이 발생했다"고 평가했다. 송승현 대표는 "정비사업 조합원 지위 양도 제한 등으로 재건축·재개발 공급도 지연되면서 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다"고 했다.
올해 부동산 시장을 움직이는 핵심 요인은 네 가지로 요약된다. 1~2인 가구 증가와 수도권 집중으로 수요가 꾸준히 확대되고 과거 착공 부진으로 공급 절벽이 본격화되고 있다. 금리 안정과 풍부한 유동성이 시장 가격을 지지하고 규제 불확실성으로 매물 잠김과 거래량 감소가 이어질 전망이다.
심형석 소장은 "2026년은 단기 변동이 아닌 구조적 요인들이 맞물려 가격 상승을 유도하는 해"라고 평가했다. 송승현 대표도 "수급 규제 인구 구조가 모두 상승 쪽으로 정렬된 시기"라고 예상했다.
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