(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부의 가계부채 관리 강화와 함께 1일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 주택시장의 유동성 공급이 사실상 차단된다. 서울 아파트의 약 74%가 주택담보대출(주담대) 한도 제한과 대출 심사 강화의 직접적인 영향권에 들면서 실수요자와 투자자 모두 자금 조달의 어려움을 겪을 전망이다.
이번 대출 규제의 핵심은 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 것이다. 서울 25개 구 중 18개 구의 아파트가 이에 해당한다. 이를테면, 평균 시세 14억 6000만 원인 서울 아파트는 기존 주택담보인정비율(LTV) 70% 적용 시 10억 2000만 원까지 대출이 가능했지만, 이번 조치로 6억 원으로 제한돼 평균 4억 2000만 원의 대출이 줄어든다. 입주를 위해서는 8억 6000만 원 이상의 현금이 필요하다.
강남·서초 등 고가 아파트 지역은 기존 LTV 50% 기준 15억 원 이상 대출이 가능했지만, 앞으로는 6억 원까지만 대출이 허용돼 25억~26억 원의 현금이 있어야 매수가 가능하다. 용산·송파 등도 최소 16억~17억 원의 자금이 요구된다. 이로 인해 현금 여력이 충분한 자산가 중심의 시장 구조가 더욱 고착화될 가능성이 커졌다.
여기에 이날부터 시행된 '스트레스 DSR 3단계'는 대출 심사 시 향후 금리 인상 가능성까지 반영해 대출 한도를 산정하는 제도다. 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영함에 따라 동일한 소득 수준에서도 실제 대출 가능 금액이 줄어든다.
예를 들어 연소득 6000만 원인 경우, 기존에는 약 4억 1900만 원까지 대출받을 수 있었지만, 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 3억 5200만 원까지만 빌릴 수 있다. 같은 소득이라도 실제로 받을 수 있는 대출 금액이 6700만 원 줄어드는 셈이다. 소득이 높을수록 대출 한도 감소폭도 더 커진다. 이는 절대액 기준으로 소득이 높을수록 줄어드는 대출 금액이 더 많아지는 구조이기 때문이다.
이처럼 대출 한도 제한과 DSR 강화가 동시에 시행되면서 당분간 주택시장으로 유입되는 자금이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 서울시에 따르면, 5월 8000건을 넘었던 아파트 거래량은 6월 말 기준 5700건으로 감소했다. 추가 규제로 매수 심리가 위축되고, 7~8월 계절적 비수기까지 맞물리면서 거래량은 더욱 줄어들 수 있다.
다만 강남 3구와 용산 등 자금력이 풍부한 핵심지역은 여전히 현금 부자 중심의 거래가 이어져 규제 영향이 제한적일 가능성도 있다.
특히 하반기에는 한국은행의 기준금리 인하 가능성과 정부의 공급대책 발표, 추가 규제 여부 등 다양한 정책 변화가 시장에 변동성을 더할 전망이다. 기준금리가 1~2회 인하될 경우 자금 여건이 다소 완화될 수 있지만, 정부가 필요시 규제지역 추가 지정 등 추가 대책을 예고하고 있어 시장의 긴장감은 여전하다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "단기적으로는 거래 위축과 가격 조정이 불가피하지만, 중저가 단지로의 수요 이동과 풍선효과, 정책 변화에 따라 시장 흐름이 달라질 수 있다"고 진단했다.
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