(서울=뉴스1) 김혜지 기자 = 우리나라에서 집값 기대심리는 주택가격의 움직임보다 기업 활동, 주식 시장 열기, 금리, 주택 착공 건수(주택 공급) 등 전반적인 경기 여건에 더욱 영향을 받는 것으로 드러났다.
집값과 가계부채 비율은 과거 고금리 시기를 거치면서 하향 안정화되는 흐름을 보였지만, 최근처럼 공급이 축소되는 가운데 경기 부양 신호가 강해지는 경우, 기대심리가 자극되며 주택가격이 뛸 가능성에 주의해야 한다는 지적이 나온다.
18일 한국은행의 최근 보고서 '주택가격 기대심리의 특징과 시사점'에 따르면, 우리 국민의 주택가격 기대심리는 △산업생산 △코스피(KOSPI) △금리(콜금리) △주택 착공 실적 등에 의해 주로 결정되는 것으로 추정됐다.
저자들은 주택가격 기대심리를 결정하는 요인들을 파악하기 위해 기대심리 결정식을 추정한 뒤, 2013년 1월부터 2025년 1월까지 월별 자료를 활용해 각 변수가 기대심리에 미치는 영향력과 해당 영향의 통계적 유의성을 분석했다.
그 결과 기대심리 모형에서 통계적으로 유의미한 변수는 산업생산 증가율, 코스피 상승률, 미래 금리 수준에 대한 예상, 주택 착공 실적 등으로 확인됐다.
생산 증가와 주가 상승은 경기 개선 기대감을 높이면서 집값 오름세 전망을 키우는 것으로 해석됐다. 금리 상승과 착공 증가의 경우, 주택에 대한 수요 축소와 공급 확대로 각각 이어져 집값 기대를 위축시키는 요인으로 설명됐다.
반면 실질 주택가격과 소비자물가 상승률은 통계적으로 유의미한 변수가 아니었다. 해당 변수의 효과는 실제라기보다 우연에 의해 나타났을 확률이 높게 측정됐다.
예컨대 코스피와 실질 주택가격은 기대 심리에 대한 영향력 크기(계수)가 0.26으로 서로 같았다. 하지만 실질 주택가격은 통계적 유의성을 보여주는 지표가 기준에 미치지 못했고, 코스피는 1%에서 유의했다.
저자들은 "과거 주택가격 상승은 기대심리에 영향을 주지 못함을 의미한다"며 "기대 심리를 형성하는 핵심은 경기·정책적 요인"이라고 밝혔다.
분석에 따르면 한국 경제는 경기 부양에 앞서 집값 기대심리를 제어해야 금융 안정을 유지할 수 있는 상황으로 해석된다.
일단 확대된 기대심리는 실제 주택가격 상승으로 이어지며, 상승 심리의 지속성도 물가만큼이나 강하게 나타났다. 한 번 확산한 소위 '영끌 심리'를 다시 잡기 어렵다는 뜻이다.
영끌 심리는 실제 소득 대비 과도한 집값 상승을 일으키는 것으로도 추측됐다.
기대심리 충격이 실질 주택가격에 미치는 영향은 산업생산에 미치는 영향보다 더 컸다. 이는 소득 대비 과도한 주택 수요 확대를 시사한다고 저자들은 추정했다.
저자들은 "기대심리가 실제 주택가격에 선행하며 자기실현적 성격을 띠고 높은 변동성·지속성을 동반한다는 점을 고려할 때 기대심리와 거시경제 간 상호작용은 절대 작지 않을 것"이라고 예상했다.
그러면서 "2월을 저점으로 주택가격 기대심리가 상승세로 돌아섰다"며 "국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 이미 높은 수준에 달한 만큼 정책 공조를 통해 주택가격 기대심리가 더는 자극되지 않도록 유의할 필요가 있다"고 강조했다.
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