(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 3.3㎡당 1억 원 시세를 찍은 마포·성동 전용 59㎡(옛 24~25평) 거래가 정부 규제 이후 실종됐다. 이는 정부의 대출 규제로 자금 부담과 갭투자(전세 낀 매매) 진입이 차단됐기 때문이다. 정책의 일관성을 강조하는 정부 기조상, 당분간 뚜렷한 시장 변화는 어려울 것으로 관측된다.
15일 국토부 실거래가 시스템에 따르면, 내년 입주 예정인 마포자이힐스테이트 라첼스 전용 59㎡ 분양권은 지난해 10월 13일 25억 5000만 원에 거래됐다. 과거 기준 24~25평으로 환산하면 3.3㎡당 1억 원을 넘는 수준이다.
마포자이힐스테이트 라첼스는 지하철 4개 노선이 지나는 공덕역과 5호선 애오개역 도보권에 위치한다. 2024년 분양 당시 전용 59㎡ 분양가는 12억~13억 원대였다. 당시 3.3㎡당 5000만 원을 넘긴 강북권 최고 금액으로 고분양가 논란에 직면했다. 이후 집값은 꾸준히 상승하며, 분양권 웃돈만 10억 원 이상 형성됐다.
그러나 치솟던 가격은 지난해 10·15 부동산 대책 적용 이후 주춤했다. 정부는 주택담보대출 한도를 △15억 원 이하 주택 6억 원 △15억~25억 원 4억 원 △25억 원 초과 2억 원으로 제한했다. 이 대출 규제 25억 원 선이 심리적 저항선으로 작용하는 것으로 풀이된다.
실제 마포자이힐스테이트 라첼스 59㎡는 규제 적용 이후 단 한 건의 거래도 진행되지 않았다. 지난해 10월 이후 34평형 전용 84㎡ 분양권이 27억~28억 원에 실거래된 것과는 대조적이다.
인근 공인중개사 관계자는 "마포래미안푸르지오가 입주 10년을 넘기면서 신축인 마포자이힐스테이트 라첼스를 찾는 문의는 꾸준히 있다"면서도 "매도 의사가 있는 진성 매물이 없고, 대출 규제 여파로 거래가 진행되지 않고 있다"고 말했다.
지난해 말 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 원을 넘어서며 역대 최대치를 기록했다. 사진은 6일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 도심 아파트 단지. 부동산R114에 따르면, 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시가총액은 1832조 3154억 원으로, 1년 전보다 207조 9137억 원(12.8%) 늘었다.
한강벨트에 속한 성동구에서도 비슷한 현상이 나타났다. 옥수파크힐스 전용 59㎡는 지난해 1월 17억 200만 원에 거래된 뒤, 10월 13일 24억 3000만 원에 신고됐다. 3.3㎡당 약 1억 원 수준이다. 같은 달 17일 최고가 대비 8000만 원 하락한 23억 5000만 원 신고 이후 두 달 넘게 거래가 중단됐다.
대출 규제뿐 아니라, 갭투자 시장 진입 중단이 거래 부진에 큰 영향을 미친 것으로 분석된다.
전용 59㎡ 특성도 작용한다. 중소형 시장은 1주택자의 대출을 활용한 갈아타기 실수요 중심으로 형성된다. 대출 2억 원 제한이 갈아타기 수요를 크게 억제한 것으로 풀이된다.
정부는 규제 완화를 당분간 고려하지 않고 있어, 단기간 거래 회복은 어렵다는 시각이 우세하다. 주택담보대출 한도가 제한적이어서, 고가 소형 아파트 거래 정체는 상당 기간 이어질 수 있다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "성동과 마포 시장을 주도하던 갭투자 수요가 규제 이후 사라졌다"며 "대출 규제 강화 이후에는 갈아타기 수요만으로 시장을 움직이기 어렵다"고 설명했다.
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