(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 경기 성남 위례신도시 'e편한세상 테라스위례'의 8년 의무임대 종료를 앞두고 격화됐던 분양전환 갈등이 사실상 타협점을 찾았다. 임대 2년 연장과 무주택 임차인 우선 분양을 핵심으로 한 합의안이 마련된 것으로 확인됐다. 위례 뉴스테이 리츠와 임차인 대표단이 그동안 충돌을 거듭해 온 분양·거주 조건에 일정한 원칙을 세우면서 향후 뉴스테이 분양전환 협상의 '첫 모델'이 만들어졌다는 평가도 나온다.
10일 관련 업계에 따르면 위례 뉴스테이 리츠는 지난 4일 단지 임차인 대표들과 면담을 갖고 임대기간을 2년 연장하고 연장 1년이 지난 시점부터 매각 절차에 착수해 2027년 11월 29일 임대 종료 전까지 분양전환권을 행사할 수 있도록 하는 방안을 제시했다.
분양 물량은 무주택 임차인에게 먼저 배정하고 유주택자의 경우 보유주택을 처분한 뒤 신청할 수 있도록 해 실수요 중심으로 전환이 이뤄지는 구조다. 분양전환 가격은 사업자와 임차인 대표단이 각각 지정한 감정평가법인의 평가금액을 합한 평균값으로 정하고 매각되지 않은 물량은 임대 종료 이후 무주택자를 대상으로 매각하도록 했다.
임차인이 매수를 포기하는 경우에도 2027년 11월 29일까지는 민간임대주택법상 계약갱신청구권을 활용해 거주를 이어갈 수 있도록 한 조항도 포함됐다. 당초 뉴스테이는 최소 8년 거주 보장과 연 5% 이내 임대료 인상 제한을 앞세웠지만 "8년 뒤 한꺼번에 퇴거할 수 있다"는 불안이 확산되며 분양전환 과정에서 거센 반발이 이어졌던 만큼, 추가 거주 기간과 우선 분양 원칙의 명문화가 갈등을 누그러뜨린 핵심 요인으로 분석된다.
뉴스테이 갈등의 핵심 문제는 의무임대 기간 종료 후 분양전환·임대 연장·매각 등 사업 청산 방식에 대한 명확한 법적 기준이 없다는 점이다. 청산 여부가 각 리츠나 사업장 재량에 맡겨져 있어, 임차인은 거주 안정성과 분양 조건이 뒤늦게 정해지는 구조 속에서 분쟁이 반복되고 있다.
또한 뉴스테이가 공공성을 앞세운 정책으로 홍보됐지만, 실제 자금 구조와 권한 배분은 임차인 권리와 충돌한다는 지적도 계속되고 있다.
위례 테라스위례 등 뉴스테이 리츠는 주택도시기금이 약 70%를 출자하고 나머지는 민간이 부담하는 형태로 설립됐지만, 전국뉴스테이연합회는 임차보증금과 임대 수입이 사업비 상당 부분을 차지해 임차인이 사실상 자금 조달자 역할을 해왔다고 주장한다. 반면 사업자 측은 "대부분이 외부 차입과 자기자본으로 충당됐다"며 "임차보증금 75% 조달" 주장은 사실이 아니라고 반박한다.
시장에서는 이번 위례 합의가 갈등의 완전한 해소를 의미하진 않는다는 관측이 우세하다. 2030년까지 의무임대 만료를 앞둔 뉴스테이·공공지원 민간임대 단지가 49곳 3만 9430가구에 달하는 만큼, 위례 모델이 확산될 경우 분양가 산정·우선 분양 범위·임대 연장 기간 등을 둘러싼 새로운 논란이 재점화될 수 있다는 전망이다.
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