(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 서울 아파트 전세시장이 매물 감소, 실거주 요건 강화, 임대사업자 만료 등 구조적 요인이 맞물리며 추석 이후 하반기 내내 불안한 흐름을 이어갈 전망이다.
10일 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 전세가격은 지난주 0.12% 올라 전주(0.09%)보다 오름폭이 확대됐다. 이는 34주 연속 상승으로, 오름세가 장기적으로 이어지고 있음을 보여준다.
서초구(0.34%), 송파구(0.32%), 광진구(0.24%) 등은 서울 평균의 두 배에 달하는 상승률을 기록했다. 대단지와 역세권 중심으로 매물이 크게 줄었으며 실거주 수요가 강해진 영향으로 풀이된다.
매물 부족이 깊어지면서 임차인 간 계약 경쟁도 치열해지고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면, 10월 서울 아파트 전세매물은 2만 8674건으로 6개월 전 대비 15% 감소했다.
여기에 지난 7~8월 전국 신규 아파트 전세계약은 전년 동기 대비 28.6% 감소했고, 갱신계약은 23.7% 증가했다. 갱신요구권을 활용한 계약은 1년 전보다 83.2%나 폭증했다. 임차인들은 임대인 우위의 시장 환경 속에서 기존 주거지를 지키려는 움직임이 뚜렷해지고 있다.
이 같은 흐름의 중심에는 6·27 가계부채 관리 방안 이후 강화된 실거주 요건, 토지거래허가구역 확대, 갭투자(전세 낀 매매) 억제 등 정책적 변화가 자리하고 있다. 대출 규제가 강화되면서 신규 전세 공급은 크게 위축된 상황이다. 아울러 임대사업자 등록이 만료되는 물량이 시장에 유입되면서 추가적인 가격 상승 압박이 더욱 커지고 있다.
임대사업자 만료 물량은 기존에 저렴하게 공급되던 전세 물건들이 시세 수준으로 가격이 인상되고 임대인의 임대료 증액 제한이 해제되면서 전세금 인상 폭이 커지는 현상을 초래한다. 이에 따라 임차인 간의 경쟁은 더욱 치열해지고 전세 가격 상승 압력이 한층 강화되는 상황이다.
심형석 우대빵부동산 연구소장은 "입주 가구 부족과 실거주 요건 강화가 내년 서울 아파트 전세가격을 더욱 심각하게 만들 수 있다"며 "연립, 오피스텔 등 비아파트 전세시장이 위축되면서 전세난은 더욱 심화될 것"이라고 진단했다.
시장에서는 전세에서 월세로의 전환 추세도 가속화되고 있다. 대단지 아파트에서도 전세 매물이 거의 없는 상황에서, 공급 부족과 규제 강화가 겹치며 임차인 불안이 커지고 있다. 서울 아파트 전세수급지수는 103.2로 전주 대비 0.8포인트 상승했으며, 지수가 100을 넘는다는 것은 수요가 공급을 초과한다는 의미다.
전문가들은 하반기 전세시장에 일시적 조정이 있을 수 있으나, 입주 가구 부족과 실거주 요건 강화, 정책 변화가 중첩되면서 장기적인 불안정 국면은 지속될 것으로 보고 있다. 심 소장은 "전세 매물 희소성과 갱신 계약 집중, 시장 불확실성 등 다양한 변수가 시세 변동성을 키우고 있다"고 강조했다.
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