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[단독] 잔금대출 기준 '시세→분양가' 은행권 확산…입주 차질 우려도

KB 이어 신한도 잔금대출 분양가 넘지 못하게 지침 강화
하나는 분양가 70% 이내, 우리는 DSR 기준으로 강화하기도

(서울=뉴스1) 국종환 기자, 서상혁 기자 | 2021-11-04 10:24 송고 | 2021-11-04 18:42 최종수정
서울시내 은행 대출창구 모습.© News1 안은나 기자
서울시내 은행 대출창구 모습.© News1 안은나 기자

신규 분양 아파트의 잔금대출 한도 산출 기준을 '시세'에서 '분양가 이내'로 바꿔 한도를 축소하는 움직임이 은행권에서 확산되고 있는 것으로 나타났다.

KB국민은행이 잔금대출 기준가를 분양가로 내린 데 이어 신한은행은 최근 잔금대출 한도를 분양가 이내로 제한하기로 지침을 강화한 것으로 확인됐다. 하나은행·우리은행 등 다른 은행들도 주요 입주 단지에서 잔금대출 한도를 분양가 이내로 낮추고 있다. 이에 따라 시세 기준으로 자금계획을 세웠던 입주예정자들의 입주 차질이 불가피할 것으로 보인다. 
4일 은행권에 따르면 신한은행은 최근 잔금대출 한도가 분양가를 넘지 못하도록 영업 지침을 강화했다. 기존에는 시세를 기준으로 주택담보대출비율(LTV) 제한선까지 잔금대출을 해줬는데, 요즘 시세가 급등해 대출 규모가 크게 늘자 금융당국의 가계대출 관리지침에 따라 분양가 이내로 한도를 제한한 것이다.

금융당국은 은행권과 '입주사업장 점검 태스크포스(TF, 전담조직)'를 꾸려 실수요 잔금대출은 중단하지 않기로 했지만, 대신 잔금대출이 불요불급하게 취급되지 않도록 은행권에 깐깐한 심사를 주문한 것으로 전해졌다.

신한은행 관계자는 "잔금대출이 집을 구입하는 것 외에 투기에 악용되지 않도록 하기 위해 잔금대출 한도를 분양가 이내로 제한하기로 영업지침을 강화했다"고 밝혔다.
앞서 5대 은행 중에서 가장 먼저 KB국민은행이 지난 9월 가계대출 관리를 위해 잔금대출 기준을 시세에서 분양가로 낮췄는데, 신한은행도 한도 축소 움직임에 동참한 것이다.

당시 국민은행은 LTV 적용 기준을 시세에서 분양가로 바꿨다. 예를 들어 6억원에 분양받은 아파트의 시세가 입주 시 14억원인 경우 예전엔 KB 시세(14억원)에 LTV 50%(투기과열지구 무주택 실수요 기준, 조정대상지역은 60%)를 적용해 7억원까지 대출받을 수 있었다. 그러나 지금은 분양가(6억원)의 50%인 3억원까지만 빌릴 수 있다.

다만 신한은행의 경우 아직 한도 축소 폭이 국민은행만큼 크진 않다. 신한은행은 LTV를 시세 기준으로 적용할 수 있게 하되 총대출한도가 분양가를 넘을 수 없게 했다. 같은 아파트 기준으로 시세(14억원)에 LTV 50%를 적용하면 7억원까지 대출받을 수 있던 것을 일단 분양가 이내로 한도를 줄여 6억원까지만 빌릴 수 있게 했다. 잔금대출 수요가 계속 몰릴 경우 한도는 더 줄어들 수도 있다.

다른 은행들은 잔금대출 한도 축소를 공식화하진 않았지만, 이미 주요 입주 현장에서 한도를 줄이는 움직임이 나타나고 있어 사실상 잔금대출 한도축소가 은행권 전반에 확산되고 있다.

올해 하반기 주요 입주 단지로 꼽히는 대전 유성구 A단지(총 2500여가구 규모)엔 신한은행, 하나은행, 우리은행 등 주요 은행이 잔금대출 협약 은행으로 모두 참여했다. 신한은행은 잔금대출 한도를 분양가를 넘지 못하게 제한했으며, 하나은행은 잔금대출 한도를 시세가 아닌 분양가의 70% 이내로 낮췄다. 우리은행은 총부채원리금상환비율(DSR) 기준으로 잔금대출 심사를 강화한 것으로 확인됐다.

이 단지 전용면적 104㎡의 경우 분양가가 6억원 초반대였으나, 현재 시세는 최저 12억원 이상으로 오른 것으로 알려졌다. 분양 당시 비규제지역임을 감안하면 기존엔 시세 기준으로 LTV 70%를 적용해 8억4000만원까지 대출을 받을 수 있었는데, 지금은 분양가의 70%를 적용하면 대출한도가 4억2000만원으로 줄었다.

하나은행 관계자는 "대출한도 총량 규제 등을 고려해 더 많은 실수요자들이 대출 혜택을 받을 수 있도록 부득이하게 해당 단지에 대해 대출한도를 제한하게 됐다"고 설명했다.

당초 시세 기준으로 자금계획을 세웠던 상당수 입주 예정자들은 발등에 불이 떨어졌다. 취등록세, 확장비, 옵션비 등 각종 제반비용을 따지면 분양가보다도 수천만원 이상이 더 필요한데, 자기자금은 전세보증금 등에 묶여있는 경우가 많아 잔금 납부 기한까지 가용할 현금을 마련하기 어려워졌기 때문이다.

은행 관계자들은 금융당국이 잔금대출에 대해서도 엄격한 심사를 강조한 만큼 은행권의 잔금대출 한도축소 움직임은 더욱 확대될 것으로 보고 있다.

은행권 관계자는 "금융당국에서 잔금대출 등 집단대출과 관련해 실제 필요한 자금만 대출해주라고 강조하고 있다"며 "잔금대출을 시세에서 분양가 이내로 제한하는 움직임은 결국 금융권 전반으로 확산될 것으로 예상된다"고 말했다.


jhkuk@news1.kr

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