'하락집값'에 전세가율 '쑥'…세입자 울리는 '깡통전세' 서울 북상[기로에 선 부동산]②

강서·금천, 전세가율 高高…화곡동 전세 거래 82%, 전세가율 90% ↑
"갭투자 부작용 깡통전세 위험 커져…세입자 보호 대책 강화 필요"