올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 전년 대비 65% 급감했다. 1999년 이후 최저치를 기록한 것이다. 공사비 상승과 자금 경색으로 중소 건설사들이 오피스텔 건설을 꺼린 것이 주요 원인이다.
공급이 대폭 줄면서 오피스텔 시장의 회복세는 더욱 뚜렷해질 전망이다. 최근 오피스텔은 10·15 대책 적용을 받지 않아 아파트 대체재로 주목받고 있다.
15일 부동산 R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 1447실로, 전년(4156실) 대비 65.2% 감소했다. 이는 1999년 이후 27년 만에 가장 낮은 수준이다.
서울 오피스텔 입주 물량은 2023년까지만 해도 1만 4383실이었다. 이후 고금리와 건설경기 침체 여파로 2024년(6009실)부터 1만 건 이하로 떨어졌다. 자금난으로 중소 개발업체와 시공사가 오피스텔 공급에 소극적이었기 때문이다.
고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "오피스텔은 주로 중소 시행사와 시공사가 주도한다"며 "고금리·공사비 상승·PF(프로젝트 파이낸스) 시장 경색이 겹치면서 사업을 접하거나 착공을 미루는 사례가 늘어나 입주 규모가 급감했다"고 말했다.
특히 올해는 성동구, 종로구 등 직장인이 몰리는 지역의 입주 예정 물량이 모두 0건이다. 성동구에는 SM엔터, 현대글로비스, 무신사 등 주요 기업이 이전해 직장인이 급증했다. 구로디지털단지가 위치한 구로구도 올해 입주 물량이 없었다.
자치구별로 보면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 여의도가 속한 영등포구(492실)가 가장 많았다. 다음은 △강동구(378실) △서초구(266실) △강남구(165실) △서대문구(116실) △양천구(30실) 순이었다.
공급 감소로 올해 서울 오피스텔 시장의 상승세는 이어질 전망이다. 최근 오피스텔은 10·15 부동산 대책을 받지 않아 거래가 활발하다. 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 지난해 서울 오피스텔 매매 거래량은 1만 3146건으로, 전년(1만 970건) 대비 19.8% 증가했다. 2023년(8985건)과 비교하면 46.3% 늘어난 수치다.
오피스텔은 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능하고, 주택담보대출 한도 6억 원 제한만 적용되므로 시장 회복세가 당분간 이어질 것으로 보인다.
월세 선호 현상과 맞물려 오피스텔 임대수익률도 상승할 전망이다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 11월 서울 오피스텔 임대수익률(4.99%)은 역대 최고치를 기록했다.
다만 전문가들은 오피스텔을 수익 목적으로 매입할 때 주의가 필요하다고 조언한다.
오피스텔은 사실상 재건축이나 리모델링이 어려워, 아파트 대비 가격 상승 폭이 제한적이다. 고준석 교수는 "공급이 줄어 시장 회복 흐름은 나타날 수 있지만, 오피스텔에 무조건 투자하는 것은 경계해야 한다"며 "환금성이 떨어지고 재건축이나 리모델링이 어려워 자본차익을 기대하기 쉽지 않다"고 말했다.
취득세율(4.6%)도 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높다. 업계 관계자는 "시세차익보다는 월세 등 임대수익 중심으로 접근해야 하며, 취득세율이 높은 점도 반드시 고려해야 한다"고 조언했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "현재 오피스텔 취득세율은 과도하다"며 "아파트를 대체할 투자 상품으로 보기에는 한계가 있다"고 덧붙였다.
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