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미분양 감소가 시장 회복?…“자금 조달 악화로 매수심리 냉각”

미분양 통계 사업자 자진 신고에 의존해 해석에 한계 있어
“시장 판단위해 공급 대비 얼마나 미분양 줄었는지 살펴야”

(서울=뉴스1) 신현우 기자 | 2023-11-10 06:20 송고 | 2023-11-10 10:15 최종수정
서울 남산에서 바라본 아파트 단지들. 2023.11.9/뉴스1 © News1 이재명 기자
서울 남산에서 바라본 아파트 단지들. 2023.11.9/뉴스1 © News1 이재명 기자

부동산 경기 지표로 활용되는 미분양 주택이 줄었다. 일각에서는 해당 통계치 감소를 시장 회복으로 분석했다. 그러나 미분양 통계 조사가 사업자 신고에 의존하는 한계점이 있는 데다 최근 수요자 자금 조달 악화로 매수심리가 위축된 만큼 시장 상황을 낙관할 수 없다는 의견이 나온다.

10일 국토교통부에 따르면 지난 9월 기준 전국 미분양 주택은 총 5만9806가구로, 전월(6만1811가구) 대비 3.2% 감소했다. 같은 기간 악성 미분양으로 불리는 전국 준공 후 미분양 주택은 9392가구에서 9513가구로 소폭 늘었다.

서울 용산구 A공인중개업소 관계자는 “미분양 주택이 감소했다는 통계가 나왔지만 시장에서 액면 그대로 받아들이지 않고 있다”며 “악성 미분양이 늘어난 데다 최근 대출 금리 인상 등으로 수요자의 자금 조달 상황이 좋지 않기 때문”이라고 귀띔했다.

이어 “특히 미분양 통계가 건설업체 등 사업자가 지방자치단체에 신고한 내용을 바탕으로 만들어지는데, 누락 물량 등의 가능성이 있다는 얘기도 나온다”며 “공급 감소 영향에 따른 착시 효과가 있을 수 있는데, 미분양 감소를 시장 회복으로 바로 해석하는 건 경계해야 한다”고 덧붙였다.

정부 미분양 통계는 각 지자체가 주택사업 시행자에게 문의해 집계한 것을 바탕으로 발표한다. 다만 신고 자체는 의무가 아니다. 현재 국토부는 미분양 통계 개선과 관련해 여러 의견을 받는 중이라고 밝혔다.

한국부동산원 관계자는 “지자체가 사업자에게 문의해 (미분양을) 조사하는데, 사업자가 영업상의 비밀이라고 하면 (신고를) 강제할 수가 없다”며 “일차적으로 지자체가 조사해 국토부에서 취합하고, 부동산원은 수치를 관리한다”고 설명했다.

부동산 시장 상황이 좋지 않아 분양 일정을 미루는 상황에서 미분양 주택 일부가 소화됐다는 분석도 있다. 실제 올해 1~9월 누계 기준 전국 공동주택 분양은 10만8710가구로 전년 동기(18만8217가구) 대비 42.2% 감소했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “미분양이 부동산 경기를 판단하는 지표로 활용되지만 최근 미분양 감소는 주택 공급이 줄어든 영향으로 풀이된다”며 “미분양 감소만으로 시장 회복을 판단하기에는 너무 제한적인데, 공급 대비 얼마나 미분양이 줄었는지 봐야 할 것”이라고 말했다.

이어 “지역별로 미분양 변동률이 다르고 주택 유형별로도 (미분양) 차이가 있을 수 있다”면서도 “최근 아파트 미분양 원인을 분석해 보면 고분양가 등이 문제가 되고 있는데, 수요자들은 단지·지역별로 (미분양) 원인을 자세히 살펴봐야 한다”고 덧붙였다.

대출 금리 상승 등의 영향으로 매수심리는 냉각되고 있다. 부동산원에 따르면 지난 6일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 89.5로, 전주(89.8)보다 0.3포인트(p) 하락했다. 같은 기간 서울 아파트 매매수급지수는 88.3에서 87.6으로 떨어졌다. 이는 지난 7월 24일 이후 최저치다.

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준선인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

부동산원은 “서울 아파트 시장의 경우 시중 대출 금리 상승과 매도·매수인 간 희망가격 차이로 인해 거래가 활발하지 않고 전체적으로 관망세를 보인다”며 “일부 지방의 경우 아파트 매맷값이 하락세를 기록했다”고 전했다.


hwshin@news1.kr

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