건설공제조합 사옥. © 뉴스1

신탁 방식의 정비사업, 부동산 개발 시 시공사에 대한 불공정한 계약조항이 많아 개선이 필요하다는 주장이 제기됐다.

건설공제조합은 재건축·재개발, 수익형 부동산개발 등 부동산신탁사가 발주하는 건설공사의 도급인(신탁사)과 수급인(시공사)간 공정한 계약관계 정립이 필요하다고 27일 밝혔다.건설산업연구원(건산연)의 '부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안' 보고서에 따르면 최근 토지신탁방식으로 진행한 개발 건에 사용된 계약서류를 다수 검토한 결과 △책임준공의무 △계약금액조정불가 △손해배상책임 전가 △일방적 도급계약 해지와 같은 여러 문제점들이 확인됐다.

우선 효력 측면에서 주계약에 우선하는 특약이 존재하고 위탁자 등 계약 상대방의 계약해지 권한 제한 등 불합리한 조항들이 다수 포함된 사례가 나타났다. 신탁회사는 신탁사무처리 결과에 대해 어떠한 법률적 책임도 부담하지 않고 위탁자로부터 수탁받은 신탁재산에 대해 통제를 받지 않는 상태에서 임의로 운용할 수 있었다.

건산연은 "불공정한 신탁계약 내용에도 불구하고 시공사가 지속적인 공사 수행을 위해 이를 감내하고 있다"며 "신탁사의 역할 부족은 부실분양, 부실시공에 따른 하자분쟁 등의 주요 원인이 된다"고 설명했다.

이어 "신탁회사가 분양대행사, 시공사, 금융기관과의 관계에서 위탁자나 수분양자 등 다른 이해 관계자의 이익을 침해할 가능성이 있다"며 "사업과 관련해 발생할 수 있는 대부분의 위험을 시공사에게 전가함으로써 결과적으로 공사지연과 부실공사를 초래해 관련자 사이의 분쟁발생 요인을 제공한다"고 강조했다.건산연은 문제 해결 방안으로 자본시장법상 금융위원회의 심사요청 대상 범위를 확대하고 금융위의 심사요청을 받은 경우 약관 이외의 계약서류 전반에 대해서도 공정거래위원회가 심사할 수 있도록 해야 한다고 지적했다.

또 금융위의 검사 기능을 강화하고, 검사에 불응하거나 허위자료 또는 일부 자료만 제출하는 경우 처벌할 수 있도록 규정을 만들어야 한다고 조언했다. 건설산업기본법상 불공정행위 금지 조항(제38조)의 적용 범위를 시공사와 하도급업체뿐만 아니라, 발주자·시공사·하도급업체의 3자 간 관계로 확대하고 무효 계약 체결을 강제한 발주자에 대한 처벌 조항을 별도로 마련하는 방안도 제안했다.

공제조합 관계자는 "이번 연구와 같이 조합원(시공사) 사업수행에 걸림돌이 되는 문제점을 찾아 해결하는 것이 조합의 역할 중 하나"라며 "향후에도 개별 조합원이 해결하기 어려운 경영상 애로사항 및 불공정한 관행 등을 발굴해 개선하는데 최선을 다하겠다"고 말했다.


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