김진표 더불어민주당 부동산특위 위원장(가운데), 박정공급분과 간사, 유동수 세제분과 간사가 10일 오전 서울 여의도 국회 소통관에서 부동산특별위원회 공급대책 기자회견을 마친 후 대화를 나누고 있다. 2021.6.10/뉴스1 © News1 구윤성 기자

더불어민주당이 인천과 시흥 등 분양가의 6~16%만 내면 입주할 수 있는 '누구나집 5.0' 시범사업지를 발표했다. 부동산 업계에서는 정책의 취지는 좋지만 세밀한 추가 설계가 필요하다는 반응이 나온다.

10일 여당 부동산특별위원회는 브리핑을 통해 수도권에 총 6개 62만3000㎡ 규모 부지에 1만785가구를 공공지원 민간임대의 한 종류인 '누구나집'으로 공급하겠다고 밝혔다.'누구나집'은 안정적인 소득원은 있지만 당장 집을 마련한 목돈이 없는 무주택자와 청년·신혼부부를 주요 타깃으로 한 공공지원 민간임대 주택의 종류다.

분양 당시 집값의 6~16%를 지급하고 10년간 거주하면서 시세의 80~85% 수준의 임차료를 내고, 10년 후 처음 입주할 때 이미 확정된 집값으로 입주자가 분양을 받을 수 있도록 했다.

업계는 우선 여당의 발표에서는 '누구나집 프로젝트'의 선결 과제로 꼽혔던 용지 확보 문제를 해결한 점은 긍정적으로 봤다. 이날 발표에서 한국토지주택공사(LH) 혹은 IH(인천도시공사), 한국수자원공사 등이 소유한 토지를 활용하도록 하면서다.다만 '누구나집'의 실행을 위한 자금조달 구조와 가격 하락 시 안전장치, 사업시행자 유인책 등 넘어야 할 관문이 여전히 많다.

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특히 분양 후 10년이 지난 시점의 시세와 입주인이 내게 될 10년 전 확정 분양가 사이의 차이를 공적 자금이 메꾸는 구조는 난제다.

특위는 보도자료에서 "시세차익을 사업시행자가 독식하는 '뉴스테이'와 달리, 사업시행자는 개발이익 10%만 취하고 이후 시세차익은 입주자가 취하는 구조"라고만 설명했다.

건설업계 관계자는 "사업자로서는 개발 자금을 저리로 끌어와 장기간 운용해야 하는데, 수익성마저 떨어진다"며 "업계를 유인할 유인책이 필요해 보인다"고 했다.

'사업시행자의 사회적 책임 강화'라는 명분으로 분양전환 시점에 집값이 내려갈 경우 사업시행자가 먼저 충당하도록 한 것도 문제로 지목된다.

특위는 "시행자는 분양전환시까지 투자금(전체 사업비의 5% 이상)과 시행자의 이익(전체 사업비의 10%)을 회수하지 않고, 집값이 하락하면 우선 충당한다"고 했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "공적 보증을 통해 저리로 자금을 끌어오는 방법이기 때문에 일종의 '퍼주기'가 될 수밖에 없다"고 꼬집었다.

실수요자들이 관심을 보일지도 의문이라는 시각이 있다. 시범부지의 입지와 가격대를 고려하면 투입 대비 기대이익이 높지 않다는 지적이다.

한 업계 관계자는 "오늘 공개된 곳들이 모두 수도권 외곽의 유휴부지"라면서 "10년 동안 상당한 기회비용을 포기하면서까지 갈만한 메리트가 있을지, 이들이 왜 유휴부지였는지를 생각해봐야 한다"고 귀띔했다.

한편 여당은 현행 제도와 법령 안에서 의욕적으로 추진하겠다는 분위기다.

여당 관계자는 "기존 민간임대 시장에 참가했던 대형 업체들은 수익성이 안 나온다고 볼 수도 있다"면서 "중소업체들에 기회가 될 수 있다는 측면으로 접근해야 한다. 건설사들이 사회적 책임을 다하는 식으로 주택 공급의 패러다임을 바꾸겠다는 시도"라고 했다.

아직 확정되지 않은 재원 조달 구조나 부담 비율 등에 대해서는 "공모에 참여하는 시행사들의 제안을 보면 어느 정도 평균 수치 등이 나올 수 있을 것으로 기대한다"라며 "내년 초에는 공급이 될 수 있도록 박차를 가할 것"이라고 덧붙였다.