국토부, 재건축 조합원 지위양도 강화 검토…투기차단 나서나

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국토부, 재건축 조합원 지위양도 강화 검토…투기차단 나서나

재건축 안전진단 이후엔 조합원 지위 양도 제한 검토
투기 차단 효과 있겠지만…소유주 재산권 침해 우려도

(서울=뉴스1) 노해철 기자 | 2021-05-31 06:05 송고

서울시내 아파트 단지의 모습. 2021.5.27/뉴스1 © News1 조태형 기자

정부가 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 앞당기는 방안에 대한 검토에 착수했다. 서울시가 부동산 시장 안정을 위해선 해당 방안이 필요하다고 적극 건의하면서다.

전문가들은 시세차익을 노리고 재건축 시장에 뛰어드는 투기 수요를 차단하는 효과를 기대할 수 있다고 평가한다. 다만 규제 강화로 주택 처분에 제동이 걸린 소유주 중심으로 재산권 침해 우려도 있어 세심한 검토가 이뤄져야 한다고 지적한다.

◇'재건축 안전진단 이후' 조합원 지위 양도 금지 검토

31일 국토교통부와 서울시에 따르면 양측은 실무협의체를 통해 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 강화하는 방안을 논의하고 있다. 이번 방안은 서울시가 국토부에 제안한 투기 방지책 중 하나로, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정이 필요하다.

현행법은 투기과열지구 내 재건축 사업의 경우, 조합원 지위 양도 금지 시점을 ‘조합설립 이후’로 정하고 있다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자에 한해서만 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다. 재개발 사업은 ‘관리처분인가 이후’로 제한하고 있다.

국토부와 서울시는 이 시점을 앞당기는 방안을 긍정적으로 검토하고 있다. 재건축은 '조합설립 이후'에서 '안전진단 판단 이후'로, 재개발은 '관리처분인가 이후'에서 '조합설립 인가 이후'로 각각 조정하는 방식이다.

오세훈 서울시장은 지난 25일 국무회의에 참석해 "재개발·재건축 지역의 투기 방지를 위한 조합원 자격제한 강화 조치가 필요하다"며 "조합원 자격 제한일 이전에 투기세력의 침투나 지분 쪼개기를 통한 주택분양권 취득 등을 차단하기 위한 특단의 조치가 필요한 시점"이라고 말했다.

일각에선 이번 방안을 두고 민간 재건축 규제 완화를 위한 선제조치에 나선 것으로 풀이했다. 이러한 장치 없이 재건축 규제를 푼다면 투기 수요가 집중돼 시장 불안이 가중될 우려가 크기 때문이다. 서울시는 지난달 재건축 사업이 활발한 강남구 압구정동 등 일부 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 바 있다.

국토부도 최근 민간을 통한 주택공급 확대를 강조하고 있다. 공공과 민간의 조화로운 주택공급을 통해 시장 안정을 유도한다는 이유에서다. 다만 재건축 안전진단 기준 등 규제 완화를 위해선 추가적인 안정장치가 필요하다고 보고 있다. 이러한 맥락에서 조합원 지위 양도 금지 규제 강화에 대해서도 공감대를 이루고 있다는 설명이다.

국토부 관계자는 "조합원 지위 양도 금지 시점를 앞당기는 방안은 부동산 가격 안정에 도움이 될 수 있다는 점에서 공감하고 있다"며 "세부적인 시행 방안에 대해선 실무적인 협의가 더 필요하다"고 말했다.

◇사업 초기부터 투기차단…재산권 침해 우려도

전문가들은 재건축 사업 초기 단계부터 투기 수요를 차단할 수 있다고 평가한다. 지금까지는 재건축 조합 설립 직전에 거래가 몰리면서 가격이 크게 오르는 문제가 지적돼 왔다. 압구정동 현대7차 전용면적 245㎡는 지난달 조합설립 직전에 80억원에 손바뀜하면서 신고가를 기록했다.

안전진단은 재건축 첫 관문으로 꼽힌다. 안전진단을 통과하면 △정비구역 지정 △추진위원회 설립 △조합설립 △시공사 선정 △사업시행인가 △관리처분계획인가 △이주 및 철거 △착공 및 분양 △준공 등의 절차가 진행된다.

다만 자기 소유의 주택 처분에 제동이 걸린 소유주 중심으로 재산권 침해 논란이 불거질 우려도 있다. 안전진단 통과 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되면서 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "안전진단 판단 이후 착공까지 소요되는 기간이 길어질수록 재산권 침해 문제는 커질 것"이라며 "재건축 사업에 걸리는 시간을 단축하는 방안이 필요하다"고 말했다.

무주택자에 한해선 조합원 지위의 양수를 허용하는 등 보완이 필요하다는 목소리도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "일률적으로 집을 사지도, 팔지도 못하도록 규제하는 것은 불합리하다"며 "10년 이상의 장기 무주택자에 대해선 조합원 지위를 얻을 수 있도록 예외를 둬야 한다"고 제언했다.

sun90@news1.kr