서울 송파구 신천동 미성클로버·진주 아파트 재건축 단지. © News1 이성철 기자

하반기 분양을 앞둔 아파트 단지들 사이에 '후분양' 변수가 등장했다. 지방에 이어 서울 강남권 일부 재건축 단지들 사이에서 분양가상한제에 반발해 '차라리 후분양 하자'는 목소리가 나오면서다.

이들 단지들이 후분양으로 전환할 경우 가뜩이나 부족한 주택 공급량이 일시적으로 더 축소돼 시장에 공급불안 심리를 가속할 것이라는 전망이 나온다.20일 직방에 따르면 올해 하반기 분양을 예정한 단지는 전국 113개 단지 6만2999가구다. 그중 서울 지역은 21개 단지 1만3848가구 정도다.

건설 업계에서는 최근 이들 중 일부 단지가 후분양을 결정했거나 고민하고 있는 것으로 내다봤다. 대표적으로 서울에서는 잠실 미성클로버·진주, 둔촌 주공, 반포 래미안 원펜타스 등 단지에서 후분양 얘기가 나온다.

특히 지난 5월 새 집행부를 구성하고 사업 일정을 구체화하고 있는 1888가구 규모 잠실 미성클로버·진주는 올해 중 착공해 2024년 일반분양, 2025년 입주를 계획 중이다.지방에서도 후분양을 고려하는 지역이 늘어나는 추세다. 대전 서구 탄방 1구역과 중구 하늘채 스카이앤2차, 부산 동래구 온천4구역과 명륜2구역, 대구 달서구 상인 푸르지오 센터파크와 서구 두류파크자이 등이 후분양으로 선회했거나 고려 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 분양을 앞둔 단지들이 후분양을 고민하는 원인으로 '분양가상한제'의 시행에 따른 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 꼽고 있다.

조합들이 기본형 건축비(집값)와 택지비를 합쳐서 '분양가'를 책정하는데, 정부의 공시지가 현실화 로드맵(단계별 이행안)에 의해 시간이 경과할수록 택지비 상승 가능성이 높다고 판단한 것이다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. © News1 민경석 기자

최근 폭등세를 보이는 철근과 시멘트 등 원자재 가격을 분양가격에 충분히 반영하려는 심리와 당분간 부동산 경기가 더 좋아지고 집값이 더 상승할 것이라는 기대감이 분양 업계에 깔려 있다는 설명도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단지들의 후분양 전환은 분양가상한제 압박에 유연하게 접근하려는 패턴으로 볼 수 있다. 정비사업의 경우 일반분양가의 책정이 사업성과 직결되기 때문"이라고 말했다.

후분양으로 전환할 경우 물가상승률과 인건비 상승률 등 앞으로 건설과정에서 소요되는 비용을 분양가에 제대로 적용할 수 있다는 설명이다.

함 랩장은 "수요자들 입장에서도 실제로 물건을 보고 청약할 수 있다는 점도 장점"이라면서도 "분양 시장이 나빠지는 등 사정변경이 생길 여지가 있다는 점은 단점이기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

익명을 요구한 건설업계 관계자는 "후분양이 언급된다고 해서 모든 단지가 후분양을 하지는 없을 것"이라고 전망했다. 후분양을 하기 위해서는 착공부터 준공 시점까지의 공사 비용을 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 감당해야 하는데 그 이자가 만만치 않을 것이라는 관측이다.

그는 "조합들이 금리에 따른 이자율을 감수하고서라도 후분양이 이득인지 따져보는 과정에서 많은 단지들이 다시 선분양으로 선회하곤 한다"면서 "핵심 입지에 일반공급량이 많은 조합들 위주로 일부분 후분양을 선택할 것으로 본다"고 덧붙였다.

한편 정부의 지나친 시장 개입이 시장 참여자인 조합과 실수요자 모두에게 피해를 준다는 지적도 있다.

한 부동산 전문가는 "처음부터 정부의 분양가 산정 기준이 합리적이었다면, 분양가상한제와 후분양 등은 거론조차 되지 않았을 것"이라면서 "공급의 주체인 조합이 후분양과 선분양 사이에서 갈팡질팡하면서 주택시장은 더 불안정해질 수밖에 없다"고 지적했다.