변창흠 국토교통부 장관 후보자가 18일 국토부 기자단과 온라인 기자간담회를 하고 있다. 이날 변 후보자는 "이미 발표된 대책과 별개로 충분한 물량을 선제적으로 공급하고 전세 안정에 기여하겠다＂고 말했다. (국토교통부 제공) 2020.12.18/뉴스1

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 제시한 서울 주택공급 확대 방안을 두고 평가가 엇갈리고 있다. 그동안 개발이 이뤄지지 않았던 역세권과 준공업지역, 저층 주거지를 활용해 공급을 늘리겠다는 점에서 긍정적인 평가가 나온다. 그러나 민간 규제는 그대로인 상황에서 공공 주도의 공급만으로는 한계가 있다는 지적도 있다.

◇준공업지역‧역세권‧저층주거지 고밀 개발…"민간 참여가 '관건'"20일 부동산업계에 따르면 변창흠 후보자는 지난 18일 국토부 출입기자단과의 온라인 기자간담회에서 서울시 역세권과 준공업지역, 저층 주거지를 중층 고밀 주택으로 개발한다면 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다고 강조했다. 용적률 등 도시규제 완화로 고밀도 개발을 하되, 개발이익 중 일부는 기부채납으로 환수해 공공 임대 또는 공공 분양 방식으로 공급하는 방식이다.

변 후보자는 "그동안 여러 가지 목적으로 적용됐던 각종 규제가 주택공급을 제약하고 있다"며 "저층주거지의 경우엔 주차장, 도로, 일조권 등 현재 수준의 규제를 적용한다면 절반 이상의 기존 주택이 현재 규모로도 다시 지을 수 없다"고 말했다.

서울 307개 지하철역 인근의 평균 용적률은 160% 수준으로 그동안 저밀 개발 돼 왔다는 게 변 후보자의 주장이다. 서울 준공업지역과 저층 주거지는 각각 20㎢(604만평), 111㎢(3300만평)으로 주택을 공급할 수 있는 부지가 부족하지 않다는 설명이다.전문가들은 변 후보자가 주택공급에 대한 확고한 의지를 내비쳤다고 분석한다. 다만 공공이 참여하고 개발이익을 환수하는 등 '공공성'이 강조되면서 민간 참여가 지지부진할 수 있다는 점에서 실효성이 크지 않을 것으로 내다봤다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "수요가 많은 도심지역에 재개발 등을 통해 공급을 확대하겠다는 의지를 드러낸 것"이라며 "공공과 민간의 시너지를 어느 정도 이끌어낼 수 있느냐와 속도가 정책 실효성의 관건"이라고 했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "상업지역인 역세권에 용적률 혜택까지 주어진다면 공급 가구 수는 충분히 확보될 수 있을 것이다"면서도 "개발을 통한 초과이익을 어떻게, 어느 범위까지 환수할지를 두고 고민이 필요해 보인다"고 말했다.

일각에선 이 같은 개발 방식이 난개발로 이어질 것이란 우려도 제기한다. 공급 물량도 기존 재건축, 재개발을 통한 물량에 비해 적은 수준이라 시장에 영향을 끼치기 어려울 것으로 보고 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "저층 노후지역 안에 뜬금없이 고층 건물이 여기저기 뚝뚝 세워지면서 조화로운 도시경관의 형성에 역행할 수 있다"며 "주택 공급에 있어서 역세권 고밀도 개발로 기존 재건축, 재개발을 대체하려면 많은 시간이 필요할 것"이라고 꼬집었다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 보이는 서울의 아파트 단지. 2020.12.2/뉴스1 © News1 이성철 기자

◇공공재건축‧재개발 활성화 추진…"민간 규제도 풀어야"

변 후보자는 민간이 추진하는 재건축‧재개발보다는 공공이 참여하는 공공재건축‧재개발을 활성화하겠다는 의지를 나타냈다. 현재 서울에서 추진 중인 공공재건축‧재개발을 지방으로 확대하겠다는 계획이다.

민간 재건축·재개발 사업에 대해선 현재 정부 정책 기조와 마찬가지로 규제를 이어갈 것으로 보인다. 변 후보자는 "재건축 추진 단지 중 대규모 단지인 경우, 수만 명이 한 번에 이주 또는 입주를 하면서 주변 전세 시장이나 분양시장에 끼치는 영향이 크기 때문에 일정 수준의 규제는 불가피하다"며 "이러한 부작용을 최소화하는 방안이 무엇인지 고민하고 있다"고 말했다.

공공이 참여하는 방식의 재건축에 대해선 추가 인센티브를 제공해 참여를 유도하겠다는 계획이다. 변 후보자는 "주민들이 원한다면 공공이 선투자하거나 순환용 임대주택을 미리 확보하는 대신 사업 추진 장애 요인으로 작용하는 도시계획 절차를 간소화할 수 있다"며 "이에 대한 추가적인 인센티브를 마련하고 새 사업모델을 개발해 재건축, 재개발이 활성화되도록 하겠다"고 강조했다.

전문가들은 분양가상한제 제외 등 공공재건축에 대한 획기적인 인센티브가 없다면 실제 사업 추진은 쉽지 않을 것이라고 전망한다. 정부는 공공재개발과 달리 공공재건축에 대해선 민간택지 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등을 적용하고 있어 주요 사업장들의 참여가 미흡한 상황이다.

박원갑 수석전문위원은 "재건축초과이익환수제나 분양가상한제 등으로 주요 사업장에선 공공재건축에 대한 논의 자체가 되지 않고 있다"며 "기존 규제를 걷어내지 않고선 사업 추진이 어려울 것"이라고 전했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "인센티브를 확대해 사업성을 높여야 민간의 참여가 늘지 않겠느냐"며 "공공재건축에 따른 기부채납 비율을 낮추고 건설비용에 대한 저리 융자 지원 등을 검토해야 한다"고 조언했다.


sun90