'2·4대책' 사업지도 8억대 분양가…"시세보단 저렴, 대출규제가 발목"

공공주택 복합개발 분양가 3.3㎡당 2463만원 추산
실제 분양땐 더 오를 듯…"대출 풀고 실수요자 지원해야"

(서울=뉴스1) 노해철 기자 | 2021-04-07 14:24 송고

정부가 선정한 서울 영등포역세권 부지 모습. 2021.3.31/뉴스1 © News1 민경석 기자

정부의 2·4 공급대책의 일환인 '도심 공공주택 복합개발사업'으로 공급하는 중형 아파트의 분양가는 8억원 중반에 달할 것으로 추산된다. 분양 시점까지의 땅값 상승분을 반영한 실제 분양가는 9억원을 넘길 수 있어 실수요자의 내집 마련 부담도 커질 것이란 관측이 나온다.

서울에서 분양가 9억원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없는 탓에 '현금부자'가 아니고선 자금 마련이 쉽지 않다. 전문가들은 무주택자 등 실수요자에 한해선 대출 규제를 완화하는 방안이 필요하다고 지적한다.

◇공공개발 분양가 평당 2730만원…중형 8.4억원

7일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난달 2·4 대책 첫 선도사업 후보지로 서울 금천구와 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개 구, 총 21곳을 선정했다. 자치구별로는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포구 4곳, 은평구 9곳으로 총 2만5000가구를 공급하는 규모다.

국토부는 후보지를 발표하면서 가상단지인 A구역의 사업성 모의분석 결과도 제시했다. 3종 일반주거지역인 A구역은 사업면적 2만7000㎡ 규모다. A구역의 도심 공공주택 복합개발사업 추진 시 공급 가구 수는 일반 재개발(573가구)보다 1.47배 증가한 842가구로 나타났다. 용적률 인센티브를 적용받은 결과다. 토지주 평균 분담금은 1가구당 1억5000만원으로 추정됐다.

도심 공공주택 복합개발사업에 따른 공공분양가는 3.3㎡당 2463만원으로 제시됐다. 최근 주변 시세인 3.3㎡당 2730만원 대비 10%가량 낮은 금액이다. 중형평형인 전용면적 84㎡(34평형)의 분양가는 8억3742만원이다. 우선 공급 분양가는 3.3㎡당 1597만원으로 책정됐다.

전문가들은 최근 서울 집값을 고려하면 상대적으로 낮은 분양가로 평가한다. 주택도시보증공사(HUG)의 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 지난 2월 말 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2818만원이다. 전용 84㎡ 기준 9억5818만원으로, 도심 공공주택 복합개발사업에 따른 분양가(8억3742만원)보다 약 1억2000만원 높다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "서울에서는 인근 시세보다 분명 저렴한 가격"이라며 "서울 외곽인 강서구만 보더라도 신축 브랜드 아파트 34평의 시세는 15억~17억원에 형성돼 있다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "기준 시점에 따라 가격에 대한 평가는 달라질 수 있다"며 "현 정부 출범 당시와 비교하면 부담스러운 가격이지만, 현재 시세를 고려하면 낮은 가격으로 볼 수 있다"고 했다.

◇분양가 더 오를 듯…대출 막혀 자금 마련 '난항'

실제 분양가는 더욱 높아질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 제시된 분양가는 현재 시점을 기준으로 한 것이기 때문이다. 각 후보지의 사업 추진이 결정된 이후 공급 시점까지 발생한 비용을 분양가에 반영한다면 가격은 오를 가능성이 높다.

이 책임연구원은 "현실에서는 사업 기간이 늘어나거나 물가 상승 등으로 인한 자재비 등의 건설공사 원가가 추가될 가능성을 무시할 수 없다"며 "입주 시점의 부담금액을 지금 확정하는 계약이 아니라면 추후 실제 분양가는 높아질 것"이라고 내다봤다.

송 대표도 "땅값 상승 등을 고려하면 중형평형의 분양가는 9억원 넘는 금액에 책정될 수 있다"며 "분양가를 낮추려고 한다면 정부가 공언한 양질의 주택을 공급하는 데 한계가 있어 딜레마가 될 수 있다"고 설명했다.

문제는 서울 도심에서 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출을 제한한다는 점이다. 통상 중도금은 전체 분양가의 60% 비중을 차지한다. 나머지 40% 중 20%는 계약금, 20%는 잔금으로 납부한다. 분양을 받더라도 현금 없는 무주택 실수요자라면 내 집 마련의 기회를 살리지 못하는 결과로 이어질 수 있다.

이에 실거주 목적의 실수요자에 대해선 대출 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나온다. 대출 규제를 풀지 않으면 정부의 주택공급 대책의 실효성에 한계가 있다는 지적이다. 다만 불안한 부동산 시장 상황을 고려할 때 규제 완화 폭은 제한적으로 해야 한다고 입을 모은다.

이 책임연구원은 "대출 규제를 종전처럼 LTV 70% 수준으로 완화하면 새로운 '영끌' 수요가 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다"며 "규제를 완화하더라도 10% 정도의 적은 폭으로 조정될 가능성이 높다"고 했다.

송 대표는 "대출 규제를 완화하면 정책 일관성이 떨어져 시장 혼란이 야기될 것이란 관측도 있지만, 제한적으로 완화한다면 이러한 우려는 적을 것"이라며 "무주택자 또는 실거주를 목적으로 새집으로 옮기려는 1주택자 등 실수요자에 대해선 대출 규모를 확대해야 한다"고 말했다.

sun90@news1.kr