압구정재건축 분양가 '평당 4천' 웃돈다고? 책정방식 어떻길래[부동산백서]

분양가상한제 적용 여부 따라 분양가 달라…서울 13개구 전체지역 대상
입주자모집공고에 명시된 감정평가액 살펴야

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 | 2022-02-20 08:30 송고

편집자주 부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 정책도 사안마다 다르고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

사진은 이날 강남구 압구정 현대아파트 모습. 2021.5.7/뉴스1 © News1 박세연 기자

'최고 50층'을 담은 서울 송파구 잠실주공 5단지 정비계획안이 통과했다는 소식이 들리자 재건축 단지가 들썩이고 있습니다. 특히 강남, 여의도 등 주요 단지의 움직이 바빠진 모양새입니다. 잠실 5단지 정비사업이 궤도에 오르면 다른 재건축 사업 속도도 빨라질 수 있기 때문인 것으로 읽힙니다.

그렇다면 재건축 단지의 분양가 책정은 어떻게 이뤄지고 있을까요. 이번 부동산백서에서는 이러한 궁금증이 생길 '부린이'를 위해 일반 분양가를 중심으로 책정 기준을 이야기해볼까 합니다.

◇분양가격은 택지비+건축비+가산비용…택지비는 공시지가 기준

분양가 책정 기준을 얘기하기에 앞서 분양가 상한제를 이해해야 합니다. 상한제가 적용되면 주변 아파트 시세와 비교해 분양가를 정하는 방식과 달리 땅값과 건축비 등 원가에 정부가 허용하는 적정 이윤을 더한 것 이상으로 분양가를 높이지 못하게 제한됩니다. 폐지와 부활을 반복하다 2019년에 실질적으로 부활했는데요.

2020년 7월부터 민간택지에 공급하는 아파트도 적용되고 있습니다. 현재는 서울 25개 자치구에서 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 등 13개 구는 전체지역이 상한제의 대상입니다. 또 주요 정비사업이 걸려있는 동대문, 은평구 등 일부 지역이 적용되는 곳도 있습니다. 오늘 살펴볼 압구정 재건축 단지는 분양가 상한제 대상이 되는 셈이죠.

분양가 상한제를 이해했다면 이제 분양가 책정 기준을 살펴보겠습니다. 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙에 따르면 분양가격은 기본적으로 기본형건축비, 건축비 가산비용, 택지비를 더한 값입니다.

건축비는 지상층과 지하층으로 나뉘는데 국토교통부 장관이 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월1일과 9월15일을 기준으로 고시해야 한다고 규정하고 있습니다. 건설공사비지수는 건설자재의 가격변동을 고려해 산정하는 건축비 등락 수치입니다.

택지비는 다시 공공택지와 민간택지로 나뉘지만 오늘은 민간택지만 보도록 하겠습니다. 우선 사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장, 군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청해야 합니다.

감정평가는 표준지공시지가를 기준으로 공시지가기준법에 따라 평가해야하는데요. 감정평가서를 한국부동산원이 검토한 결과 표준지공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가됐다고 인정하는 경우 재평가를 요구할 수 있습니다.

건축비 가산비용은 기본형건축비에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 공동주택에 테라스 등을 설치해 추가로 소요되는 비용 등을 예시로 들 수 있습니다.

이해가 어려운 분들을 위해 최근 택지비 감정평가 절차를 진행한 서울 강동구 둔촌주공을 예로 들겠습니다. 둔촌주공 재건축조합은 강동구청에 분양가상한제 심사를 위한 택지비 감정평가를 신청했습니다. 강동구청은 감정평가업체의 용역 결과를 검토해 ㎡당 2020만원의 평가액을 조합에 전달했지요.

사진은 5일 서울 강남구 재건축을 준비중인 한 아파트 단지 공인중개소 모습이다. 2021.9.5/뉴스1 © News1 김명섭 기자

◇둔촌주공 평당 분양가 3700만원 전망도…입주자모집공고 꼼꼼히 봐야

그러나 택지비가 공시지가 대비 지나치게 높다는 지적이 나왔고 한국부동산원에서 재검토 결정을 내렸습니다. 만약 그대로 산정됐다면 3.3㎡ 당 687만9000원인 분양가 상한제 기본형 건축비와 가산비 등이 더해지는 것입니다. 건축비와 가산을 합친 값을 반포 래미안 원베일리의 1469만원 정도로 가정해 분양가가 약 3700만원이 될 것이라는 예상도 있습니다.

종합해보면 분양가 상한제 대상인지를 확인해 적용을 한 후 건물을 짓는데 드는 비용과 땅값을 계산하면 분양가가 나오는 것이지요. 이를 바탕으로 압구정 분양가를 추정해보면 4000만원이 훌쩍 넘을 것이라는 계산이 이해가 될 것입니다. 올해 공개된 압구정 미성아파트 공시지가가 ㎡당 2265만원인 점을 봤을 때 현대아파트 같은 '끝판왕'의 택지비는 이보다 많이 책정된다는 것이 업계 중론입니다.

끝으로 주의할 점도 짚고 넘어가겠습니다. 결국 분양가는 분양가 상한제 적용 여부에 따라 차이가 날 수 있어 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 관련 규칙에는 사업주체가 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관을 입주자모집공고에 포함해 공고해야 한다고 규정하고 있습니다.

분양가가 9억원이 넘으면 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 중도금 집단 대출이 나오지 않아 주의해야 합니다. 또 분양가 상한제가 적용되는 단지는 최대 10년의 전매제한이 설정되고 최대 5년의 실거주의무가 적용됩니다.

앞으로 서울시의 신속통합기획, 대선후보들의 재건축 규제 완화 정책 등으로 재건축 활성화가 예상돼 이를 눈여겨보는 분들이라면 분양가 산정 방식을 알아두는 게 도움이 될 것 같습니다.

rma1921kr@news1.kr