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내년 하반기부터 3기 신도시 사전청약이 시작되면서 무주택자의 내집마련 꿈도 부풀고 있다. 전문가들은 사전청약 대상과 주거 요건을 신중히 살피고 공급비율이 높은 신혼부부 특별분양이나 생애 최초 특별분양을 공략하는 것이 좋다고 안내한다. ◇서울 소규모 사전청약 물량은 경쟁률 높아…"당첨확률 따져봐야" 

5일 부동산업계와 전문가들에 따르면 정부는 수도권 3기 신도시를 중심으로 2021년 7월부터 3만 가구, 2022년 3만 가구를 사전청약을 통해 공급한다. 수도권 공공택지에 짓는 공공분양 아파트 24만 가구 중 일부다. 사전청약은 말 그대로 본청약에 앞서 1~2년 미리 청약을 받는 것이다. 그만큼 조기에 안정적인 내집마련 효과가 있다.

사전청약은 2021년 하반기에 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시와 성남, 과천 등을 대상으로 내놓고, 나머지 용산 정비창 등 3만 가구는 2022년 상반기에 입주자를 모집할 계획이다. 100% 공공분양(LH나 SH 등 공공기관이 국민주택 중심 분양)으로 공급되는 사전청약 물량은 신혼부부 30%, 생애 최초 25%, 다자녀 10%, 노부모 부양 5%, 기관 추천 15% 등의 특별공급 물량과 주택종합청약저축 및 청약저축의 가입 기간과 저축총액으로 경쟁하는 15% 일반분양분으로 나뉜다.

이중 비교적 선호가 높을 것으로 기대되는 지역은 노량진역 인근 군부지(200가구), 성남복정1·2(1000가구), 의왕청계2(300가구), 위례(300가구), 남태령 군부지(300가구), 성남신촌(200가구), 성남낙생(800가구), 하남교산(1100가구), 과천과천(1800가구) 등이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "7~12월까지 순차 공급하기에 경쟁률을 고려해 사전청약 카드를 활용하는 것이 좋다"고 조언한다. 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)라면 수도권 거주자의 청약이 가능하지만 소규모 택지는 지역거주자에게 청약기회가 집중돼 택지의 규모와 청약대기자의 거주지역 파악에 주의할 필요가 있다는 설명이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "사전청약은 거주요건에 주목해야 한다"며 "사전청약 후 본청약까지 걸리는 1~2년의 기간을 포함해 계산하는데 하남 교산지구처럼 수도권 투기과열지구 내 신도시는 본청약 기준으로 2년 이상 지역에 살아야 한다"고 설명했다.

이를테면 66만㎡가 넘는 수도권 택지지구인 하남 교산지구에선 하남 지역우선으로 30%, 경기도 거주자에 20% 돌아가고 나머지 50%는 하남과 경기 낙첨자, 인천 및 서울 거주자 몫으로 각각 공급되는 만큼 이를 고려해 당첨확률을 가늠할 필요가 있다고 분석한다.  

전문가들은 자산이 많지 않은 30~40대 부부라면 신혼부부, 생애 최초 등의 특별분양을 집중공략해야 한다고 입을 모은다. 사전 청약물량 중 55%가 신혼부부와 생애 최초 특별공급으로 배정됐기 때문에 그만큼 당첨확률이 높다.

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◇신혼부부·생애최초 특별공급 사전청약 물량 55% 차지 

신혼부부 특별분양은 혼인한 지 7년 이내, 1순위는 미성년 자녀가 있는 경우로 해당 지역 거주자가 유리하다. 다만 투기과열지구에선 분양가 9억원을 초과하는 경우 신혼 특별공급(특공) 물량으로 배정하지 않는다. 또 국민주택에선 소득이나 자산기준이 있다. 소득기준의 경우 3인 기준으로 외벌이 도시 근로자 월평균 소득(555만4983원)의 120%, 맞벌이 130%를 적용한다. 예를 들어 자녀가 1명 있는 맞벌이 부부의 합산 연봉은 세전 8665만원을 넘지 않아야 신혼부부 특별분양이 가능하다. 소득은 총 2억4314만원을 넘지 않아야 한다. 민영주택은 소득기준만 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "가점 요인 등을 분석할 때 혼인 기간이 짧고 자녀가 많으며 공공택지가 있는 지자체에 더 오래 산 신혼부부일수록 유리하다"고 언급했다. 그는 또 "100% 추첨제로 생애 최초 특별분양은 가점이 낮은 신혼부부가 미혼보다 유리한 만큼 이를 공략해보는 것도 좋은 방법"이라고 전했다.  

이 밖에 전문가들은 청약 당첨확률을 높이기 위해선 사전청약 전  하반기 공급분인 위례지구(2300가구), 성남판교대장(700가구), 과천지식정보타운(600가구) 등의 청약을 먼저 시도해보는 것이 좋다고 전했다.


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