1주택 재산세 3년 더 감면…초고가주택 취득세 '꼼수' 회피 막는다

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 내년 부동산 관련 지방세제 개편의 방향을 '실수요 1주택자는 완화, 초고가·다주택은 강화'로 잡았다.

행정안전부가 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에는 1세대 1주택 재산세 세율 특례 3년 연장과 청년 생애최초 취득세 감면 확대가 담긴 반면, 일시적 2주택자의 종전주택 처분 유예기간 단축과 고급주택 취득세 중과 회피 차단이 함께 들어갔다.

26일 행정안전부에 따르면 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게 표준세율(0.1~0.4%)보다 0.05%포인트 낮은 세율을 적용하는 특례가 2029년 12월 31일까지 3년 더 연장된다. 2021년 공시가격 급등에 대응해 3년 한시로 도입된 뒤 두 번째 연장이다.

전국 1주택 1075만가구 가운데 9억 원 이하가 1020만가구로, 사실상 1주택자 대부분이 대상이다. 행안부는 내년 기준 전국에서 566억 원의 재산세가 줄어들 것으로 추계했다. 이 가운데 수도권이 399억 원(71%), 비수도권이 164억 원(29%)이다.

40세 미만 청년이 생애최초로 주택을 살 때 취득세 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 오른다. 감면 대상에는 그동안 건축물대장상 '업무시설'로 분류돼 빠져 있던 주거용 오피스텔이 새로 들어간다. 사회초년생이 오피스텔을 거쳐 아파트로 옮겨가는 '주거 사다리'를 인정한 조치다.

여기에 전용면적 40㎡ 이하이면서 시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하인 소형 오피스텔이나 아파트가 아닌 소형주택을 보유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 '주택을 소유한 적 없는 것'으로 봐 다음 주택 취득 때 다시 감면을 받을 수 있다. 청년이 소형 오피스텔과 주택을 차례로 사면 최대 600만 원까지 감면받는 셈이다.

일시적 2주택자에 대한 문턱은 높아진다. 취득세 중과를 피하려면 종전주택을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄어든다. 다만 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 한하며, 비조정지역 주택을 갖고 조정지역 주택을 사는 경우는 3년이 유지된다. 양도소득세·종합부동산세와 동시에 개정되는 사안으로, 올해 10월 1일 이후 새로 취득하는 주택부터 적용된다.

대책 발표일인 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금 지급 등 증빙을 갖춘 경우에는 종전 3년 규정을 적용받는다. 9월 한 달이 사실상 '3년 룰'의 마지막 구간이 되는 셈이다.

고급주택 취득세 중과를 면적으로 피해가는 관행에도 제동이 걸린다.

현행 기준은 공동주택 전용면적 245㎡ 초과인데, 서울의 한 아파트는 전용면적을 244.34㎡로 기준선에서 0.66㎡ 모자라게 설계하고 공용면적을 402.58㎡(전용의 1.6배)로 키워 중과를 피했다. 실거래가 121억 원, 공시가격 85억 원짜리다.

개정안은 전용면적의 100%를 넘는 공용면적을 전용면적으로 간주하되, 관리사무소·어린이집·놀이터 등 법상 필수 주민공동시설 면적은 빼주기로 했다.

이 기준을 적용하면 해당 아파트의 취득세율은 3%에서 11%로, 세액은 3억6300만 원에서 13억3100만 원으로 9억6800만 원 늘어난다.

지역별 기준은 차등화한다. 단독주택은 수도권이 건물 331㎡·토지 662㎡로 현행과 같고, 비수도권은 150%인 건물 497㎡·토지 993㎡로 완화된다. 공동주택도 수도권은 단층 245㎡·복층 274㎡를 유지하되 비수도권은 단층 368㎡·복층 411㎡로 늘어난다. 가격 기준은 공시가격 9억 원에서 12억 원(시가 약 18억 원)으로 상향된다. 시행령 개정 사항이어서 11월 입법예고를 거쳐 2027년 1월 1일 취득분부터 적용된다.

dkim@news1.kr