25억 초과 아파트 경매 응찰자 급감…중저가 실수요로 재편

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 아파트 경매 시장이 고가 투자 중심에서 중저가 실수요 중심으로 재편되고 있다. 대출 규제와 다주택자 세제 강화로 고가 아파트 수요는 줄고, 자금 부담이 덜한 중저가 아파트로 수요가 이동하는 모습이다.

17일 경·공매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 감정가 25억 원 초과 고가 아파트의 낙찰가율은 92.2%로 집계됐다. 1월 125.6%에 달했던 해당 가격대 낙찰가율은 2월 111.1%로 14.5%포인트(p) 하락했다. 이어 지난달에는 전월 대비 18.9%p 급락했다.

경매 열기를 가늠할 수 있는 평균 응찰자 수도 줄었다. 지난해 10월 25억 원 초과 아파트의 평균 응찰자는 12.33명이었지만, 지난달에는 7.4명으로 감소했다.

경매는 토지거래허가구역의 실거주가 적용되지 않는다. 갭투자(전세 낀 매매)가 가능하다는 이점에 부동산 투자 수요가 경매 시장으로 쏠렸다. 일부 경매에서는 수십 명의 사람들이 응찰에 나서는 등 과열 양상을 보이기도 했다.

그러나 올해 들어 낙찰가율과 평균 응찰자 수가 감소세에 들어섰다. 고강도 대출 규제 영향이 자금 부담이 큰 고가 아파트를 중심으로 나타나고 있다는 분석이다.

여기에 지난 2월 다주택자 양도세 중과 발표 이후 강남 3구 등 고가 아파트 가격이 조정을 받으면서 투자 수요가 더욱 위축됐다. 보유세 증가 우려도 고가 경매 수요 감소에 영향을 미친 것으로 보인다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "다주택자 양도세 중과와 보유세 부담 확대 우려로 고가 아파트 경매 수요는 확연히 줄었다"며 "강남 아파트 가격이 하락하는 상황에서 경매를 선택할 유인이 약해졌다"고 설명했다.

매매 시장과 마찬가지로 경매 또한 실수요·실거주 위주로 수요가 움직이고 있다. 경매는 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있어 여전히 실수요자에게 매력적인 선택지로 꼽힌다.

실제 지난달 서울 아파트 매각 물건 중 응찰자 수 상위 3개 물건 모두 15억 원 이하 아파트였다. 이 가운데 성동구 ‘중앙하이츠’ 전용 72㎡는 34명이 몰리며 높은 경쟁률을 기록했다. 낙찰가는 7억 8300만 원으로, 최근 거래가(8억 2800만 원) 대비 낮은 가격이 수요를 끌어들인 것으로 분석된다.

지방에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있다. 특히 자금 부담이 적은 1억~5억 원대 아파트를 중심으로 응찰 수요가 몰리고 있다. 지난달 17일 김천지방법원에서 진행된 경북 구미 ‘도량롯데캐슬골드파크’ 전용 65㎡ 경매에는 44명이 참여했다. 낙찰가는 3억 810만 원으로, 낙찰가율은 119%를 기록했다.

이 연구원은 "대출 규제와 세금 부담 강화로 경매 시장도 실수요 중심으로 재편되고 있다"며 "지난해처럼 낙찰가가 호가를 웃도는 흐름은 점차 완화될 가능성이 크다"고 말했다.

gerrad@news1.kr