김승배 한국부동산개발협회 회장이 17일 서울 강남구 협회 사무실에서 뉴스1과 인터뷰를 하고 있다. 2023.5.17/뉴스1 © News1 김민지 기자

"보통 디벨로퍼들은 3년 뒤의 시장을 대충 압니다. 그러나 지금은 주택시장이 어디로 갈지 셈이 안됩니다. 이미 브리지를 거쳐 PF(프로젝트파이낸싱)를 만들어놨는데, 분양까지 나아가진 못하고 있는 상태입니다. PF가 잘못됐을 때의 방안은 정부가 빠르게 만들었으니, 이젠 예측 가능한 시장으로 안정화할 때입니다."

김승배 한국부동산개발협회(KODA) 회장(피데스개발 사장)은 21일 <뉴스1>과의 인터뷰에서 디벨로퍼 입장에서 최근 정부가 내놓은 PF 대책에 대해 이같이 말했다.◇"'부동산 시장 안정화' 신호 줘야…비아파트 규제 더 완화"

최근 정부는 부동산 PF 대출을 중심으로 연체율 급증 등 우려가 나오자 조기 진화를 위해 관리대책을 내놨다. 미분양‧고물가 등 부담완화를 위해 정책금융기관의 대출‧보증 잔액 23조4000억원을 28조4000억원 규모로 5조원 확대하고, 중소·중견 건설사 등에 대한 정책금융기관 자금 지원 규모도 지난해보다 3조원 확대한 18조8000억원을 지원한다.

다만 김 회장은 '부동산 시장이 안정화됐다'는 신호를 주는 것이 더 필요하다고 봤다. 김 회장은 "PF가 잘못됐을 때 정리하는 대책은 빠르게 만들어 놨다"면서도 "다만 더 중요한건 시장이 정상적으로 굴러갈 수 있게 만드는 것이 더 중요하다. 부동산이 실질 가치가 유지될 수 있도록 적정한 수준을 유지하도록 해야 한다"고 말했다.최근 한국부동산개발협회 회원 대상으로 진행한 '2023년 부동산PF 후속 실태조사' 설문조사 결과에도 회원사 86.6%가 도움이 되지 않는다고 응답한 것과도 일부 연관이 있다.

김 회장은 현재 부동산 정책이 비아파트에도 관심을 기울일 필요가 있다고 했다. 최근 9년간 수도권 아파트 공급량이 136만가구이지만, 오피스텔 등 비아파트 공급량은 155만가구임에도 정책은 아파트에만 집중돼 있었다는 지적이다.

그러면서 최근 1가구 2주택, 다주택자 규제 등으로 서울 비아파트 공급량이 3분의 1 수준으로 줄어들었다는 점을 언급하며 비아파트 공급이 늘어야 전월세 시장이 안정화되고, 공급도 정상화될 수 있다고도 강조했다.

이를 위해서는 비아파트 규제 완화가 절실하다고 한다. 김 회장 재임 시절 도시형생활주택 허용면적을 기존 50㎡에서 60㎡로 확대하고 오피스텔의 바닥난방 설치를 전용 85㎡에서 120㎡로 확대된 바 있다.

김 회장은 "3~4인 가구용 수요는 줄어드는데 반면 1~2인 가구 수요는 늘어날 것이다. 오피스텔 등이 가지는 시장 내 역할이 있고, 주거 시장에 늘 공급돼야 한다"며 "그런 측면에서 공급이 원활히 이뤄질 수 있도록 너무 과도했던 지난 정권의 규제만이라도 벗겨내 돌려놓자는 것"이라고 말했다.

일례로 김 회장은 오피스텔의 경우 착공 때부터 주택으로 간주해 세금을 내면서도, 대출 규제에서는 상업용 부동산으로 간주되는 점을 꼽았다.

김 회장은 "업무시설로 쓰일지, 주거시설로 쓰일지 모르는 상황에 주택으로 간주해 카운팅하다 보니 오피스텔 시장이 죽은 상황"이라며 "시장에 맡겨 어떤 용도로 쓰일지에 따라 과세하면 된다"고 말했다.

지난 2021년 개정된 '학교용지 확보 등에 관한 특례법'도 난관이다. 앞서 정부는 개정안을 통해 오피스텔도 학령인구 유발시설에 포함한 바 있다. 300세대 미만 개발사업에 대해서도 학교용지 확보 의무 등 부과에 따라 시·도 교육감에게 통보해야 한다.

김 회장은 "1~2인 가구의 경우 주변에 학교 수요가 상대적으로 덜 필요하다. 이 규제를 완화할 경우 공급할 수 있는 양을 더 늘릴 수 있다"고 말했다.

이어 김 회장은 "과거 아파트 정책을 3~4인 가구에 맞춘 시기가 있었는데, 지금은 아니다. 오히려 주거 낭비가 일어나고 있는 것"이라며 "1기 신도시 등 90년대 지어진 아파트가 전반적으로 재건축이 진행되고 있는데, 이를 1~2인 가구와 노인가구 등을 위한 공간으로 재창출하고 남는 공간은 수익형 부동산으로 만드는 방향으로 접근해야 한다"고 말했다.

김승배 한국부동산개발협회 장이 17일 서울 강남구 협회 사무실에서 인터뷰에 앞서 포즈를 취하고 있다. 2023.5.17/뉴스1 © News1 김민지 기자

◇협회, 디벨로퍼 교육 강화…주택연구실 기능은 확대

김 회장은 재임 기간 내 협회의 공적 기능을 강화하는 것이 목표라고 말했다. 5대 회장 임기가 이를 위한 초석이었다면, 6대 회장으로 재선임된 이후로는 더 적극적인 정책 제언에도 나선다는 포부다. 당장 이번주부터 50개 디벨로퍼사의 핵심 인력 대상 사업성 검토, 세무 등 종합 실무 교육에 나선다.

김 회장은 "과거처럼 가격이 계속 올라 사업비에 대한 고민은 안 해도 되는 시절은 지났다"며 "사람들의 본질적인 공간 니즈가 바뀌고 있고, 공간을 만드는 우리 입장에서 새로운 수요에 맞게 공급하기 위해 고민해야 할 때"라고 말했다.

그러면서 "디펠로퍼 핵심 인력의 역량도 커져야 한다. 협회 또한 교육 기능을 강화하는 이유"라고 덧붙였다.

지난 2021년 신설한 협회 내 정책연구실 기능도 확대할 방침이라고 밝혔다. 정책연구실은 분기마다 부동산개발 분야 전문지인 'KODA 스페잇슈(Space & Special Issue)'도 발간하고 있다.

김 회장은 "디벨로퍼 오너들이 중심인 협회라, 현장에 있는 이야기를 모아 디테일이 살아 있는 정책 제언을 할 수 있다"며 "장기적으로는 연구실을 연구원으로 확장하는 방안도 계획 중"이라고 말했다.

추후 디벨로퍼 리스크를 줄이기 위한 공제조합 설립도 함께 언급했다. 개발 초기 디벨로퍼의 PF 보증을 제공해 초기 리스크를 줄이기 위함이다.

◆김승배 부동산개발협회 회장 프로필

△1961년 경북 의성 출생 △성남고 졸업 △서울대 건축공학과 학사 △1983년 대우건설 입사 △2003년 대우건설 주택사업담당 이사 △2004년 피데스개발 대표이사 △2009년 한국부동산개발협회 수석부회장 △2012년 서울시 주택정책 자문위원 △2013년 LH 사업전략 자문위원 △2014년 지방행정공제회 자문위원 △2019년 서초구 도시계획위원 △2020년 한국부동산개발협회 제5대 회장 △현(現) 한국부동산개발협회 제6대 회장


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