사진은 20일 오후 서울 시내 아파트 모습. 2022.11.20/뉴스1 © News1 김진환 기자

정부가 내년 부동산 보유세 부담을 지난 2020년 수준으로 완화하기 위해 공시가격 현실화율 하향 조정과 공정시장가액비율(공시가격을 재산세 과표에 반영하는 비율) 추가 인하 등을 추진한다. 당장 업계에서는 환영의 뜻을 보였다. 각종 세금 기준이 되는 공시가격의 하향이 전망되면서 당초 예상했던 보유세보다 부담이 크게는 수백만원 이상 줄어들 것으로 예상돼서다. 그러나 부동산 거래 활성화로 이어질 가능성은 적다는 분석이 나온다.

25일 국토교통부 등에 따르면 내년 공시가격 산정 시 적용될 현실화율이 지난 2020년 수준으로 낮아진다. 이에 따라 내년 전국 공동주택 현실화율은 평균 69.0%로, 단독주택 현실화율은 평균 53.6%, 토지 현실화율은 평균 65.5%로 각각 수정된다.당초 계획한 내년 현실화율 대비 △공동주택 –5.1%(72.7%→69.0%) △단독주택 –11.3%(60.4%→53.6%) △토지 –12.3%(74.7%→65.5%) 등이 조정되는 것이다. 특히 공동주택의 가격구간별 현실화율은 시세 9억원 미만의 경우 올해 69.4%에서 내년 68.1%로 1.3%포인트(p) 낮아진다. 같은 기간 9억~15억원과 15억원 이상은 각각 5.9%p 낮아진 69.2%·75.3%로 조정된다.

공시가격 현실화율 인하 효과로 인해 올해 대비 내년 공시가격 변동률은 평균적으로 △공동주택 -3.5% △단독주택 –7.5% △토지 –8.4% 등으로 예상된다. 내년 최종 공시가격은 올해 부동산 시세 변동분을 반영해 결정될 예정이다.

주택 실수요자인 1주택자의 내년 재산세를 2020년 이전 수준으로 환원한다. 이를 위해 내년에는 1주택자 공정시장가액비율 인하 기조를 유지하면서, 주택가격 하락에 따른 공시가격 하락 효과 등을 반영해 추가로 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획이다. 구체적인 인하율은 내년 3월 주택 공시가격 공개 이후인 4월쯤 확정할 예정이다.앞서 정부는 지난 6월 지방세법 시행령을 개정해 1주택자의 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 인하해 납세자의 재산세 부담을 올해 한시적으로 2020년 수준으로 낮춘 바 있다.

종합부동산세는 지난 7월 발표한 정부개편안이 국회에서 통과될 수 있도록 적극 노력할 방침이다. 정부개편안이 시행될 경우 내년 종부세액과 납부 인원이 2020년 수준으로 환원될 것으로 예상된다.

종부세 개편안이 통과될 경우 공제액은 현행 ‘1세대1주택자 11억원·일반 6억원’에서 ‘1세대1주택자 12억원·일반 9억원’으로 조정된다. 세율은 ‘2주택 이하 0.6~3.0%·3주택 이상 1.2~6.0%’에서 ‘0.5~2.7%’로, 세부담 상한은 ‘2주택 이하 150%·3주택 이상 다주택자 300%’에서 ‘무관하게 150%’로 각각 개선된다.

정부의 공시가격 현실화율 수정 등은 시장에 긍정적인 요소로 전망된다. 그러나 이를 통한 거래 회복은 쉽지 않아 보인다. 함영진 직방 데이터 랩장은 “이번 정부의 조치로 집값 하향 조정보다 공시가격 하향조정이 이에 미치지 못하는 문제나 급격한 보유세 부담에 속도를 조절해 지자체의 반발과 민간 조세저항 움직임을 줄였다는 점은 의미가 있다”면서도 “이에 따라 주택 거래량이 되살아나거나 가격이 상승 반전하는 요인으로 작용하기는 한계가 있을 것으로 판단된다”고 강조했다.

김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “급격한 집값 인상 후 최근 부동산 침체기를 맞아 시세가 공시지가보다 낮은 기현상이 나타나는 만큼 공시가격 인하는 조세저항을 줄이고 부동산 규제를 정상화시킨다는 의미가 있다”고 말했다.

그는 “다만 내년까지 금리인상기가 지속되고 집값 하락세 전망이 실수요자 심리를 위축시킬 것”이라며 “보유세가 완화된다고 해서 주택 시장이 상승 반전할 가능성은 작다”고 덧붙였다.

부동산세금계산서비스 셀리몬이 시뮬레이션한 자료에 따르면 시세 29억원인 서울 강남구 도곡렉슬 전용면적 84㎡의 경우 기존 계획된 내년 로드맵상 현실화율(84.1%)이 적용될 경우 공시가는 24억3890만원으로 추산된다. 그러나 수정안이 적용될 경우 공시가격은 21억8370만원으로 낮아질 것으로 전망된다. 공시가격 하락으로 보유세는 ‘1048만2996원’에서 ‘829만9495원’으로 부담이 줄어들 것으로 보인다.

이번 보유세 시뮬레이션의 경우 공정시장가액 비율을 △재산세 45% △종합부동산세 60% 등에 맞췄으며 종부세의 경우 정부 발표 안 등을 반영해 계산됐다. 특히 정부가 내년 45%보다 낮게 공정시장가액 비율을 조정한다고 예고한 만큼 보유세는 더 줄어들 것으로 예상된다.

셀리몬을 서비스하는 이선구 아티웰스 대표는 “정부가 내놓은 수정안이 시행될 경우 부동산 보유세 부담이 많이 내려가지만 당장 매수세가 살아나는 현상이 발생하지는 않을 것”이라면서도 “다시 거래가 형성될 시점에는 도움이 될 수 있다”고 설명했다.


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