지난 18일 서울 시내 한 공인중개사무소에 전세 매물 등이 안내된 게시물이 부착돼 있다. 2020.9.18.뉴스1 © News1 민경석 기자

추석 전까지 올해 부동산 시장에서 전문가들은 어떠한 사건·이슈를 키워드로 꼽았을까. 앞으로 연말까지, 남은 한 해에는 또 어떤 이슈가 부동산 시장의 분수령이 될까. 추석을 맞아 <뉴스1>이 전문가들의 의견을 들어봤다.

◇초저금리에 주택가격 상승압력…풍선효과·임대차 3법 갈등까지1일 업계에 따르면 전문가들은 올해 추석 전까지 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 실물경기 악화, 초저금리 등 외부 요인에 의해 부동산 시장에 가격 상승압력이 커졌다고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "거시적으로 보면 코로나19 팬데믹과 5월 기준금리 인하를 들 수 있다"며 "저금리로 인한 풍부한 유동성으로 시장의 가격 상승 압력이 커졌다"고 분석했다.

정부의 규제를 피한 지역에서 가격이 급상승하는 '풍선효과' 역시 발생했다. 정부는 지난해 12·16 대책을 통해 서울, 광명, 하남, 과천 등에 분양가상한제를 적용했다. 이후 이른바 '수·용·성(수원·용인·성남)'을 중심으로 규제 지역을 피해 수요자들이 몰렸다. 그러자 정부는 2·20 대책, 6·17 대책을 통해 조정대상지역·투기과열지구를 확대했다. 대책이 나오기 전까지 경기권을 중심으로 집값이 급상승했다.윤지해 부동산114 수석연구원은 "풍선효과로 인해 정부의 2·20 대책이 나왔다고 본다"며 "수용성을 찍어누르니 다시 다른 지역으로 수요가 이동하고, 결국 다시 서울로 자금이 몰리면서 '똘똘한 한 채' 흐름이 발생했다"고 설명했다.

전문가들은 특히 7·10 대책이 시장에 가장 강한 파급력을 끼쳤다고 풀이했다. 당시 정부는 다주택자 세율 인상(종부세 6%, 양도세 72%, 취득세 12%), 등록임대사업자 폐지 등을 발표했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "7·10 대책을 통해 다주택자 규제, 임대사업자 폐지 등의 강력한 정책이 발표되고 시장에서 혼란이 발생했다"며 "집값 안정화 효과가 있을지 없을지는 지켜봐야겠지만 일단 시장은 혼란 속 거래 감소로 이어진 상황"이라고 했다.

임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시장에 끼친 영향도 컸다. 전세 세입자와 집주인 간 갈등 역시 커졌다.

임미화 전주대 부동산학과 교수는 "임대차 시장의 주거 안정이라는 측면에서는 전세 계약기간 '2년+2년'도 필요하지만, 이로 인해 매매시장, 전월세시장 모두의 선순환 통로가 막힌 것도 사실"이라며 "전세가 반전세나 월세로 전환되는 비율이 늘어나면 소비에 영향을 끼칠 수 있고, 이로 인해 경기회복에 악재로 작용할 수 있다"고 지적했다.

정부의 공급확대 대책을 상반기 주요 키워드로 꼽은 전문가들도 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "정책적으로 보면 드디어 127만가구규모의 수도권 공급 확대 대책이 나온 것이 큰 의미"라며 "지금까지 나온 공급 대책 중 최대공급량이고, 그간 시장의 공급부족 주장에 대해 정부가 손을 든 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

지난달 23일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남권 아파트단지. 2020.8.23/뉴스1 © News1 김진환 기자

◇하반기 전셋값 상승 '최대 관심'…다주택자 매물 더 나올까

전문가들은 연말까지 주택 시장의 변수로 전셋값 상승을 가장 많이 꼽았다.

김규정 자산승계연구소장은 "새 임대차보호법으로 인해 주거용, 상업용 전부 임대인·임차인 간 갈등이 심화하는 것이 이슈"라며 "특히 임대차 3법으로 인한 갈등이 심한 가운데 전셋값 역시 계속 오를 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "전세난에 따라서 매물이 품귀현상을 보이고 있다"며 "전세가 없으니 아예 무리해서라도 집을 사자는 수요가 얼마나 되는지가 관건"이라고 내다봤다.

다주택자의 매물이 언제 시장에 나올 것인지도 관심사다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "다주택자 매물은 6~7월에 대부분 정리됐고, 일부는 증여로 돌아섰다"며 "특히 임대사업자의 매도 물량이 얼마나 나올 것이냐가 중요하다"고 했다.

이어 "임대사업자의 보유 물량이 시장에 많이 나오면 시장에 변화가 생길 수 있다"며 "그렇게 나온 매물을 수요자가 얼마나 소화하느냐도 중요한 포인트"라고 덧붙였다.

임미화 전주대 교수는 "내년 6월 양도세 중과 유예기간에 앞서 연말까지 다주택자 매물이 나올 수 있다"며 "여기에 12월 종합부동산세 고지서가 날아오면 다주택자가 매도 움직임을 보일 수도 있다"고 말했다.

이외에 3기 신도시의 토지보상금으로 인한 시장 유동성 증가가 주택가격 상승을 이끌지 지켜봐야 한다는 의견도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "3기 신도시 토지보상금이 풀리는데 이것이 어떤 식으로 시장에 영향을 줄 것인지 관건"이라며 "워낙 정부가 촘촘히 규제를 강화한 상황이라 실제 시중에 풀린 유동성이 부동산으로 흘러 들어갈지는 지켜봐야 한다"고 설명했다.


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