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전월세 1회 갱신 요구 가능…전세→월세 전환 불가

[집중해부]내 전세계약 어찌 되나…Q&A로 풀어본 바뀐 임대시장
국토부 "임차인의 화재멸실, 2개월치 월세 연체시 갱신 거절 가능"

(서울=뉴스1) 김희준 기자 | 2020-07-30 16:38 송고 | 2020-07-30 22:07 최종수정
© News1 이은현 디자이너

세입자의 전·월세 계약 기간을 4년간 보장하는 내용의 주택임대차법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과해 국무회의 의결까지 완료했다. 공포되면 법은 즉시 시행된다. 개정안은 법 시행 전 체결된 임대차 계약에도 소급 적용된다.

개정안은 세입자가 전·월세 계약을 한 차례 갱신할 수 있도록 하고 법으로 보장하는 계약 기간도 현행 2년에서 4년으로 연장했다. 세입자가 2년간의 계약을 맺고 입주했다면 계약 기간이 끝난 후 다시 2년을 거주할 수 있도록 한 것이다. 또 개정안은 전·월세 인상폭을 5%로 제한하고 각 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다.

임대인은 임차인이 월세를 연체했거나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 동의 없이 주택을 전대한 경우, 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 직계존속·직계비속 등의 실거주가 필요한 경우 등에는 갱신을 거절할 수 있다. 그러나 임대인이 직계존속·직계비속실거주를 이유로 갱신을 거절했다가 갱신 기간이 끝나기 전, 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인은 임대인으로부터 손해배상을 받을 수 있도록 하는 조항도 개정안에 포함됐다.  

다음은 국토교통부가 내놓은 임대차3법의 핵심내용을 질의응답 형식으로 풀었다.

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지.

▶임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있으며 12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전 사이에 가능하다. 계약 만료가 12월10일 이후인 임대인과 임차인은 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 한다.

-임차인은 갱신요구권이 몇회까지 가능한지.

▶갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며 2년의 주거를 보장한다.

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

▶아니다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나.

▶가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 하며 12월10일 이후엔 2개월 이상이다.

-법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우(12월10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구) 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.

▶불가능하다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우엔 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 등을 통해 증명해야 한다. 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우엔 계약갱신요구권이 주어지며 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

▶가능하다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

▶가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에만 계약갱신요구권 행사가 유효하다. 예를 들어 임차인A가 임대인B와 2019년 9월부터 2021년 9월까지 1차 전세계약을 맺고 상호간 합의로 2021년 9월부터 2023년 9월까지 2차 갱신을 하며 임대료를 8% 올린 경우 임차인A는 2021년 7월(계약종료 2개월 전)에 계약갱신 요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 또 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하며 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인 '을'에 대한 계약갱신 요구권 행사도 가능하다.

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

▶아니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 단 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 한다.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

▶임차인이 2월개분 월세를 연속해 연체하거나 1개월 연체 후 2개월 연속 지급했다가 4월에 다시 연체한 경우 등 2개월분의 임대료를 연체한 경우 갱신을 거절할 수 있다. 허위 신분이나 주민등록번호로 임차를 하거나 주택을 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우도 가능하다. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공해도 갱신을 거절할 수 있다. 하지만 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.

이밖에 동의 없는 주택의 전대(轉貸), 임차인의 중과실 화재, 주택의 멸실, 법령에 의한 철거-재건축이 필요한 경우도 여기에 해당된다. 또 임대인이나 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하는 경우도 갱신을 거절할 수 있다.

-임대인이 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하는지?

▶임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 된다. 다만 허위인 경우엔 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다. 배상액은 갱신 거절 당시 임대료 3개월분이나 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료, 갱신거절로 인한 손해액을 통해 산정한다.

-임대료 제한(5% 이내)은 언제부터 적용되나

▶존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용한다.

-지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나.

정부와 지자체간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다.

-계약갱신청구권 행사 시 전세의 월세 전환이 가능한지?

▶개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 상황이다. 전세의 월세 전환은 곤란하다. 다만 임차인이 수용하면 전세의 월세 전환이 가능하나 월세는 보증금의 10%와 '기준금리+3.5%' 중 낮은 비율을 적용한다. 예를 들어 5억원의 전세를 월세로 전환하려면 보증금 3억원 월세 67만원 또는 보증금 2억원 월세 100만원으로 전환할 수 있다.

-계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나.

▶임차 중인 주택의 매도는 가능하다.

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지.

▶가능하다.  

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.

▶가능하다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.




h9913@news1.kr