신축아파트 공사현장의 모습. 2023.12.26/뉴스1 © News1 김도우 기자

전국의 미분양 주택 규모가 갈수록 커지면서 부동산 시장의 침체가 깊어지는 모습이다. 특히 일부 지방에서는 분양가보다 수천만 원 저렴한 일명 '마피'(마이너스 프리미엄) 매물이 등장했지만, 실수요자 및 투자자에게 외면당하며 전체적인 시장 가격을 끌어내리는 분위기다.

4일 국토교통부에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만3755가구로 집계됐다. 같은 기간 지방 미분양 주택은 전월(5만2458가구) 대비 2.2%(1137가구) 증가한 5만3595가구로 지난해 11월부터 3개월 연속 증가를 이어갔다.이처럼 지방의 미분양 주택이 쌓이는 주된 이유 중 하나는 입주가 다가올수록 잔금을 치를 능력이 안 되는 집주인들이 대거 늘고 있기 때문으로 풀이된다. 부동산 업계에 따르면 이들 상당수는 과거 집값 급등기 시절 10%의 계약금만 낸 뒤 입주 시 전세를 맞춰 잔금을 치르거나 분양권 전매를 계획했던 것으로 알려졌다. 하지만 지방 부동산 침체로 전세 시세가 하락하고 분양권 거래마저 끊기면서 손해를 감수하면서까지 분양권 매도에 나서고 있다는 분석이다.

특히 미분양 주택 10채 가운데 8채가 지방에 집중되면서 지방 곳곳에는 마피 매물이 쏟아지고 있다. 대표적으로 '미분양의 무덤'으로 불리는 대구의 경우 당초 분양가보다 많게는 수천만 원 저렴한 마피 분양권이 대거 등장하는 등 시장 분위기를 엿볼 수 있다. 대구는 전국에서 가장 많은 미분양 주택(1만 124가구)을 보유하고 있는 지역이다.

실제 당장 내달 입주를 앞둔 동대구역골드클래스의 경우 34평형(14층) 분양권이 4억7790만 원에 나왔는데, 이는 확장비, 에어컨 옵션 등을 포함한 최초 분양가(5억4790만 원) 대비 7000만 원 저렴한 가격이다.인근에 있는 다른 단지들도 상황은 비슷하다. 동대구역엘크루에비뉴원 역시 현재 마피 4000만 원에서 8000만 원까지 시세가 형성됐지만 새 집주인을 찾지 못하고 있다.

대구시 동구 신암동의 한 공인중개사는 "사정상 빨리 팔아달라고 하는 집주인들이 많지만, 거래 성사가 쉽지 않다"고 말했다. 그러면서 "실수요자들 입장에서는 가격이 더 내려갈까 봐 매수 의사가 없고, 주변에 저렴한 가격에 신축 전세 아파트를 구할 수 있는 선택지가 많다. 다주택자들은 취득세 중과세율 때문에 엄두도 못 내는 상황"이라고 덧붙였다.

전문가들은 지방 분양 주택에 따른 파급력이 상당한 만큼 이를 해소하기 위한 정부의 정책 지원과 건설사들의 자구 노력이 병행돼야 한다고 조언한다. 황관석 국토연구원 부연구위원은 "미분양주택의 위험은 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 부실, 신규 주택착공 감소, 건설업 폐업·부도, 건설업 취업자 수 감소 등 국민경제에 부정적 영향을 미친다"며 "위기단계별로 정책수단과 정책강도를 달리하는 방안을 고려하되 공급자 지원과 수요자 지원을 구분해 접근해야 한다"고 조언했다.

윤지혜 부동산R114 수석연구원은 "현재 전국 6만~7만 가구 수준의 미분양은 부동산 상승기와 하락기의 갈림길 정도에 해당하는 수준"이라면서 "특히 전국 미분양 물량의 대부분이 위치하는 대구와 경북의 경우 향후 건설사의 할인 분양이나 중도금 무이자 등의 자구책이 뒤따를 것으로 예상된다"고 전망했다.


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