3년 기다린 대가 1억8000만원…본청약 분양가 줄인상 예고

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 3기 신도시 인천계양 A6블록 전용면적 84㎡의 분양가가 사전청약 3년 만에 1억 8000만 원 이상 올랐다. 5억 2770만 원이던 추정분양가가 본청약에서 7억 1433만 원으로 확정되면서다. 본청약을 앞둔 다른 공공분양 단지에서도 분양가 상승이 이어질 것으로 전망된다.

8일 부동산 업계에 따르면 사전청약에서 본청약으로 전환된 공공분양 단지는 대부분 20~30%대 분양가 상승률을 기록했다.

남양주왕숙2 A3블록은 전용 84㎡ 추정분양가 5억 6330만 원이 확정분양가 7억 3245만 원으로 1억 6915만 원(30.0%) 올랐다. 고양창릉 S1블록은 6억 4179만 원에서 7억 8340만 원으로 1억 4161만 원(22.1%) 상승했다. 부천대장 A7·A8블록은 최대 21%, 하남교산은 18%가량 올랐다.

신혼희망타운은 상승폭이 더 컸다. 성남복정2 A1블록 전용 55㎡는 5억 3840만 원에서 최대 7억 9845만 원으로 2억 6005만 원(48.3%) 뛰었다. 인천계양 A9블록도 3억 3913만 원에서 최대 4억 9999만 원으로 47.4% 올랐다.

분양가 상승은 산정 구조에서 비롯된다. 사전청약 때 공개되는 추정분양가는 해당 시점의 택지 조성원가와 기본형건축비를 근거로 산출한 추정치다. 본청약 확정분양가에는 착공 시점의 실제 택지비와 공사비가 반영된다. 두 시점의 간격은 통상 2~4년으로, 그사이 늘어난 비용이 분양가에 반영되는 구조다.

공사비 상승세는 이어지고 있다. 국토교통부는 지난 7월 고강도 철근 가격이 18.6% 오른 점을 반영해 분양가상한제 기본형건축비를 0.77% 인상했다. 3월 정기고시 이후 이뤄진 비정기 조정이다. 기본형건축비는 매년 3월과 9월 정기고시로 조정되는 만큼 하반기 본청약 단지에는 인상분이 추가 반영될 가능성이 있다.

사업 일정이 지연된 단지의 상승폭은 더 컸다. 남양주왕숙2는 본청약이 당초 2024년 9월에서 2026년 5월로 미뤄졌다. 반면 인천계양 A6블록은 예고한 일정대로 본청약을 진행했는데도 상승률이 35%에 달했다. 일정 지연 여부와 관계없이 공사비 등 비용 상승이 분양가를 밀어 올리고 있다는 게 업계의 분석이다.

본청약은 순차적으로 이어진다. 올해 상반기에는 고양창릉 S1블록(494가구)과 인천계양 A9블록(317가구), 남양주왕숙 A1블록(812가구)·A3블록(686가구)이 본청약을 마쳤다. 인천계양 A6블록은 이달 17~18일 사전청약 당첨자 접수를 거쳐 30일부터 일반공급에 들어간다. LH는 올해 5만 가구, 내년 7만 6000가구를 착공할 계획이어서 본청약 전환 물량도 계속 늘어날 전망이다.

대기 물량도 상당하다. 올해 수도권 공공분양 2만 9318가구 가운데 45.5%인 1만 3334가구가 사전청약으로 이미 배정된 물량이다. 사전청약제는 2024년 5월 폐지됐지만 기당첨자 물량의 본청약은 계속 진행된다. 남은 단지들도 동일한 비용 구조를 적용받는 만큼 추정분양가보다 높은 가격에 확정될 가능성이 있다.

당첨자 이탈도 나타나고 있다. 고양창릉 S1블록은 사전청약 당첨자 362명 가운데 150명(41.4%)이 본청약을 포기했다. 남양주왕숙2 A1·A3블록의 미응모율은 각각 28.6%, 25.7%였다. 인천 영종 A24블록에서는 276명 중 231명(83.7%)이 이탈했다. 이탈분은 일반공급으로 전환돼 신규 청약자에게는 물량이 늘어나는 효과가 있다.

시세 대비 가격 경쟁력도 관건이다. 영종 A24블록은 확정분양가가 전용 84㎡ 기준 4억 1867만~4억 7096만 원으로 책정됐다. 인근 단지 실거래가는 3억 5000만~4억 3000만 원대였다. 분양가 인상이 이어질 경우 공공분양의 이른바 '안전마진'이 축소될 수 있다는 관측이 나온다. 여기에 사전청약 당시 안내된 전용 모기지 조건이 본청약 공고에서 축소되면서 자금 부담도 커진 상태다.

업계 관계자는 "사전청약 추정분양가는 말 그대로 추정치인데 당첨자들은 확정가처럼 받아들여 자금 계획을 세운다"면서 "본청약이 남은 단지도 같은 비용 구조를 적용받는 만큼 인상은 반복될 수밖에 없다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr