[Q&A] "월세 매물을 전세로 전환"…'전월세 안심신탁' 뭐길래

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 국토교통부가 월세 주택을 공공기구를 통해 전세로 전환해 공급하는 '전월세 안심신탁'을 추진한다. 임차인의 월세 부담과 전세사기 위험을 낮추고, 임대인에게는 공실·연체 부담 없이 월 수익을 지급해 전세 공급을 늘리겠다는 구상이다.

다만 임차인의 전세금을 공공기구가 직접 운용하는 생소한 방식인 만큼 의무 가입 여부부터 기존 전세주택 적용 여부, 운용 손실 발생 시 전세금 반환 문제까지 궁금증도 적지 않다. 정부는 희망자만 참여하는 사업으로, 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장한다는 방침이다.

20일 국토교통부에 따르면 전월세 안심신탁은 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환 업무를 맡는 3자 계약 방식이다. 기존 전세 물건의 전세금을 맡기는 제도가 아니라 월세로 나온 주택을 전세로 전환해 공급하는 사업이다.

임차인은 전세금을 기구에 예치하고 계약 종료 때 돌려받는다. 국토부는 기구의 투자 손실이 발생해도 임차인의 전세금을 전액 보장하고 임대인에게 지급할 월 수익도 정상 지급한다는 방침이다. 예치금은 주택공급활성화펀드를 통해 HUG 보증부 PF대출 등에 운용한다.

임차인은 버팀목 등 전세대출을 활용할 수 있다. 국토부는 서울 연립·다세대주택을 가정한 예시에서 월세 74만 원을 내던 임차인이 전세대출 이자 월 53만 원 수준으로 주거비를 낮출 수 있다고 제시했다. 시세 20억 원 이하 주택부터 9월 공고를 거쳐 연말 입주를 목표로 한다.

다음은 국토부와 재정경제부, 금융위원회, HUG 관계자와의 일문일답.

-전월세 안심신탁사업을 추진하는 이유는.

▶전세사기 여파와 임대인의 월세 선호로 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 청년 등 주거취약계층의 주거비 부담이 커지고 있다. 임차인은 안전한 전세 매물을 구하기 어렵고, 임대인은 월세 연체·공실과 전세금 운용에 부담을 느끼는 상황이다. 전세를 원하는 임차인과 월세 수익을 원하는 임대인 간 수요 불일치를 해소하기 위해 마련했다.

-사업 참여가 의무인가.

▶희망하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 사업으로 법적 가입 의무는 없다. 전세금을 국가가 일괄적으로 맡기도록 하는 제도가 아니다. 참여자 모집과 심사를 거쳐 안정화기구·임대인·임차인이 3자 약정을 체결하는 방식으로 운영한다.

-어떤 주택과 사람이 참여할 수 있나.

▶소득·자산 제한 없이 참여를 원하는 임대인과 임차인이 신청할 수 있다. 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 시행한다. 지역과 주택 유형에 별도 제한은 두지 않되, 위반건축물 여부와 시세 대비 과도한 전세금 여부 등 최소한의 검증 절차를 거친다.

-이미 전세를 준 임대인이 전세금을 다시 예치해야 하나.

▶기존 전세 물건을 대상으로 전세금을 새로 예치하게 하는 사업이 아니다. 현재 월세로 임대 중인 주택을 안정화기구를 통해 전세 형태로 전환해 공급하는 구조다. 전세금을 주택 매입이나 고위험 투자에 활용하려는 임대인보다 공실·연체 걱정 없이 안정적인 현금흐름을 원하는 임대인의 참여를 예상한다.

-사업 구조와 임차인 혜택은.

▶안정화기구·임대인·임차인이 3자 계약을 맺으면 임차인은 전세금을 기구에 예치하고 전세로 거주한다. 기구는 전세금을 운용해 임대인에게 매월 수익을 지급하고, 계약 종료 시 임차인에게 전세금을 반환한다. 임차인은 월세보다 낮은 전세대출 이자로 주거비를 줄일 수 있고, 별도 전세금반환보증과 전세대출보증 가입 부담도 덜 수 있다.

-임대인은 어떤 수익과 혜택을 받나.

▶안정화기구가 전세금을 기반으로 HUG 보증부 PF대출 등에 운용해 얻는 수익을 매월 지급한다. 월세 연체와 공실 관리 부담 없이 안정적인 수익을 받을 수 있다. 등록임대사업자는 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제되며, 임대인 소득에 대한 세제지원도 추진한다.

-전세금 운용에서 손실이 나면 임차인 보증금도 손실을 보나.

▶예치 전세금은 주택공급활성화펀드를 통해 HUG 보증부 PF대출 사업장 등에 운용해 원금 손실을 최소화할 계획이다. 안정화기구의 투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고, 임대인에게 지급하는 월 수익도 정상 지급하는 구조로 설계한다.

-보증부월세 주택도 참여할 수 있나.

▶가능하다. 보증금과 월세를 전월세전환율로 환산한 전세금이 적정 전세가 이내이면 참여할 수 있다. 다만 사업 참여 시 전세금 전액 예탁이 원칙이며, 예탁 기간은 전세 계약 기간에 연동한다. 계약을 갱신하면 변경 약정을 통해 예탁 기간도 연장한다.

-신청과 입주는 언제부터 가능한가.

▶9월 말 HUG 홈페이지 등을 통해 모집공고를 내고, 10월부터 신청을 받을 계획이다. 11월부터 3자 약정 체결과 계약금 예치를 순차 진행하고, 12월부터 입주 및 임대인 수익 지급을 시작한다. LH 매입임대주택 일부도 올해 500호 규모로 시범 공급할 예정이다.

joyonghun@news1.kr