"LTV 80%라는데 살 집이 없네"…서울 빌라 평균 4억 넘었다

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 정부가 4억 원·전용 85㎡ 이하 빌라 등 비아파트를 매입한 청년에게 집값의 최대 80%까지 빌려주는 정책대출을 내놨지만, 서울에서는 실수요자가 체감하기 어렵다는 지적이 나온다.

올해 거래된 서울 전용 85㎡ 이하 빌라 평균 가격이 이미 4억 원을 넘어선 데다, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 빌라는 평균 5억 4201만 원에 달해서다. 같은 면적대 오피스텔은 평균 7억 5192만 원으로, 청년·신혼부부 등이 실제 거주할 만한 주택과 정책대출 기준 사이에 격차가 크다.

20일 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 1월 1일부터 전날(19일)까지 거래된 서울 전용 85㎡ 이하 다세대·연립주택(빌라)은 총 2만 5655건으로, 평균 매매가격은 4억 943만 원이었다.

면적별로 보면 전용 60㎡ 이하(2만 1712건)는 평균 3억 8536만 원, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하(3943건)는 평균 5억 4201만 원이었다.

이들 평균값은 정부가 13일 '부동산 안정화' 대책에서 내년 출시를 예고한 '청년미래보금자리론'의 주택 기준값인 4억 원을 웃돈다.

'청년미래보금자리론'은 만 39세 이하, 연 소득 7000만 원 이하인 생애 최초 주택 구입자가 4억 원 이하·전용 85㎡ 이하 비아파트를 살 때 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80% 인정하는 정책대출이다. 연 3%대 우대금리도 적용한다.

서울에서는 대출 기준에 맞는 일정 규모 이상의 주거용 오피스텔을 찾기도 쉽지 않다. 올해 들어 18일까지 서울에서 팔린 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔(626건)의 평균 매매가는 7억 5192만 원이었다. 대출 기준(4억 원)보다 3억 원 이상 높았다. 전용 85㎡ 이하(7698건) 거래가는 평균 3억 343만 원이었다.

전용 60㎡ 이하(7072건) 매매가는 평균 2억 6373만 원이었으나, 대부분 방 한 칸(원룸)이거나 분리형 원룸이었다.

서울 비아파트 가격이 오른 것은 서울 아파트값 상승과 대출 규제에 부담을 느낀 실수요자가 몰린 결과로 풀이된다.

KB부동산 통계에 따르면 지난달 서울 연립주택 평균 매매가격(3억 5813만 원)은 2022년 11월 KB부동산 통계 개편 이후 가장 높았다. 같은 기간 오피스텔 매매가격(3억 875만 원)도 역대 최고치를 기록했다.

이 때문에 실수요자들은 신규 정책대출의 주택가격 기준이 현실과 동떨어졌다고 입을 모은다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "서울 아파트값이 계속 오르고 대출 규제가 강화되면서 빌라로 몸테크(몸으로 때우는 재테크) 수요가 이동하는 풍선효과가 나타났다"며 "이런 상황에서 서울 전역에 4억 원이라는 다소 빡빡한 기준을 적용했고, 현재 외곽이 아닌 이상 4억 원 이하 주택이 생각보다 많지 않다"고 말했다.

전문가들은 빌라와 주거용 오피스텔을 매입할 경우 향후 환금성도 고려해야 한다고 조언한다.

박 교수는 "비아파트를 산 뒤 아파트로 갈아탈 때 제때 팔리지 않은 환금성 문제가 생길 수 있다"며 "특히 오피스텔은 정비사업이 사실상 어려워 매입 가격을 계속 유지할 수 있을지 신중하게 따져봐야 한다"고 전했다.

특히 오피스텔은 높은 취득세율이 진입장벽으로 꼽힌다. 오피스텔 취득세율(4.6%)은 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높은 편이다.

woobi123@news1.kr