[르포] "사업성 개선 5210억"…DL이앤씨, 압구정5 조건 경쟁 총력전

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자

"한강을 침실 뿐만 아니라 욕실, 서재까지 일상의 모든 순간으로 담았습니다. 사업비·공사기간까지 최고의 조건을 제안했습니다."

DL이앤씨(375500)가 압구정5구역 재건축 수주를 위해 한강 조망 특화 설계와 금융 조건을 전면에 내세우며 조합원 표심 공략에 나섰다. 조합 원안보다 6개월 짧은 57개월 공사기간과 압구정 최초 이주 보장 조건까지 제시하며 현대건설(000720)과의 사업 조건 경쟁도 본격화하는 분위기다.

18일 서울 강남구 신사동에 문을 연 DL이앤씨 압구정5구역 재건축 홍보관. 건물 외벽과 골목 곳곳에는 홍보관 위치를 안내하는 입간판이 줄지어 세워져 있었다.

홍보관 내부로 들어서자 가장 먼저 시선을 끈 건 동 배치와 한강 조망을 확인할 수 있는 단지 모형이었다. 대형 스크린에서는 세대별 한강 조망과 내부 공간 특화를 소개하는 영상이 반복 재생됐다.

홍보관 내부에서 가장 자주 언급된 키워드는 '한강'이었다. 단지 모형 역시 한강과 단지 위치 관계를 강조하는 방식으로 배치됐다.

DL이앤씨는 조합원 수 대비 약 107% 규모 세대에서 방 2개 이상 한강 조망이 가능하도록 설계했다고 밝혔다. 일부 세대는 최대 9개 공간에서 한강을 볼 수 있다는 설명도 이어졌다.

특히 한강 조망과 남향 배치를 동시에 구현했다는 점을 강조했다. 일반적으로 한강변 단지는 조망 확보를 위해 북향 위주로 배치되는 경우가 많지만, 이번 설계는 남향 중심 구조를 유지하면서도 조망권을 확보했다는 설명이다.

244평 규모 슈퍼 펜트하우스도 별도로 소개됐다. DL이앤씨는 이를 국내 공동주택 최대급 펜트하우스라고 설명하며 단지 상징성과 희소성을 강조했다.

특화 설계도 대거 적용했다. 조망형 테라스 특화 66가구, 하이스트 층고 특화 243가구 등 총 1293가구에 차별화 설계를 반영했다. 층고는 최소 3m에서 최대 6.6m까지 높였고, 한강 조망형 커뮤니티 시설도 12곳 배치했다.

외관에는 아크로서울포레스트에 적용됐던 세라믹 패널을 사용할 계획이다.

이경민 DL이앤씨 부장은 "외관에는 아크로서울포레스트에 적용된 세라믹을 사용할 예정"이라며 "10~15년이 지나도 색 변화가 거의 없는 것이 특징"이라고 말했다.

홍보관 안쪽 공간은 설계보다 사업 조건 설명에 더 무게가 실린 분위기였다. 한쪽 벽면에서는 금융 조건 비교 영상이 재생됐고, 조합원들이 예상 분담금과 금융 조건 등을 문의할 수 있는 상담석도 다수 마련돼 있었다.

DL이앤씨는 압구정5구역 공사기간으로 57개월을 제안했다. 조합 원안(63개월)보다 6개월 짧다. 회사는 공사기간 단축으로 조합원 1인당 월 금융비용을 약 1000만 원 줄일 수 있을 것으로 보고 있다.

다만 초고층 재건축 사업은 통상 60개월 이상 소요되는 경우가 많아 업계 일각에서는 공기 현실성을 우려하는 시각도 있다. 이를 의식한 듯 홍보관 영상관에서는 구조·시공 전문가 인터뷰 영상을 상영하며 공기 준수 가능성을 강조했다.

DL이앤씨는 공기 단축 핵심 요인으로 공법 단순화와 시공 최적화를 제시했다. 지하 공사는 순타 방식으로 일원화했고, 지반 분석을 바탕으로 암반 구간보다 토사 구간 중심으로 굴착 계획을 재구성했다고 설명했다. 여기에 초고층 현장에 적용되는 코어 선행 공법을 도입해 골조·외장·설비 공정을 동시에 진행할 수 있도록 했다고 덧붙였다.

사업 조건도 공격적이었다. 평당 공사비는 1139만 원으로, 경쟁사 대비 총 공사비를 약 56억 원 절감할 수 있다고 추산했다. 착공 전까지 발생하는 물가 상승분 역시 반영하지 않겠다는 조건을 내걸었다.

압구정 첫 이주 조건도 강조했다. 약속한 시점까지 최초 이주를 개시하지 못할 경우 공사비를 차감하고 특화 공사를 추가 제공하겠다는 내용이다. 통상 계약 이후 협의되는 책임준공 확약도 입찰 단계에서 포함시켰다.

금융 조건으로는 코픽스+0% 사업비 금리를 제시했다. 이를 통해 약 294억 원 규모 금융비용 절감 효과가 가능하다는 설명이다. 일각에서 제기된 필수 사업비 한정 주장에 대해선 "입찰 지침상 사업비는 조합이 요청하는 전체 사업비를 의미한다"며 선을 그었다.

DL이앤씨 관계자는 "사업비 금리 조건은 업계 최고 수준"이라며 "입찰 지침을 준수해 한도 없는 조합 사업비 책임조달 조건을 제안했다"고 말했다.

조합원 분담금 납부는 최대 7년까지 유예할 수 있도록 했고, 이주비는 담보인정비율 150%를 보장하겠다고 밝혔다.

일반분양 물량이 29가구에 불과하다는 점을 고려해 상가 수익성 확보 전략도 적극 내세웠다. 상가 분양 면적을 약 5069평까지 확대하고, 한강으로 이어지는 연도형 상가 구조를 적용했다는 설명이다. 주거용과 상가용 주차 공간도 분리 설계했다.

상가 미분양 발생 시 시공사가 공사비 대신 상가를 인수하는 대물변제 조건도 제안서에 담겼다. DL이앤씨는 아파트 면적 확대를 통해 약 220억 원, 상가 면적 확대를 통해 약 2887억 원 규모 추가 수익 확보가 가능할 것으로 보고 있다.

이 같은 조건들을 합산할 경우 조합 측 사업성 개선 효과가 총 5210억 원 수준에 달할 것으로 예상됐다.

홍보관 도슨트는 "살수록 돈이 되는 집을 위해 압구정 최고의 사업조건을 제시했다"며 "DL 측이 제시한 사업 조건을 제시하면 경쟁사 대비 5200억 원대의 사업성 개선 효과가 있다"고 했다.

wns8308@news1.kr