토허제 완화에 비거주 1주택 매물 나올까…"고령층 매도·젊은층 보유"

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 토지거래허가구역 내 주택 매매에서 세입자가 있는 주택의 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하면서 시장에서는 매물 출회 가능성에 주목하고 있다.

그러나 전문가들은 강한 대출 규제와 갈아타기 부담 등으로 실제 매물 증가 효과는 제한적일 것으로 내다봤다.

국토교통부는 12일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택자를 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다.

이번 대책은 지난 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 매물 잠김 현상이 우려됨에 따라 비거주 1주택자의 주택 매도를 적극적으로 유도하기 위한 것이다. 서울 지역의 비거주 1주택 가구수는 83만호 가량으로 추정된다. 다만 정부는 이 추정치에 대해 공식 통계가 아니라고 선을 그었다.

국토부는 '부동산거래신고법 시행령'을 13일 입법예고하고 이르면 5월 말 시행할 계획이다. 12일 기준 임대 중인 주택은 모두 실거주 유예 대상에 포함된다.

다만 갭투자 차단을 위해 매수자 요건은 '발표일부터 계속 무주택 상태를 유지한 자'로 제한된다. 발표 이후 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다.

국토부는 "임대차 계약 기간이 길더라도 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 실거주를 위해 입주해야 한다"고 설명했다.

전문가들은 이번 조치로 그동안 형평성 논란이 있었던 비거주 1주택자의 매도 여건이 일부 개선될 것으로 보고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비거주 1주택자의 경우 실거주 유예가 적용되면 일부 매물이 추가로 나올 가능성이 있다"며 "특히 규제지역 내 고가주택 보유자를 중심으로 다운사이징이나 차익 실현 목적의 매물이 일부 증가할 수 있다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 내 비거주 보유 물량이 적지 않은 것으로 추정되는 만큼 잠재적인 매도 기반은 넓어졌다고 볼 수 있다"고 평가했다.

송승현 도시와경제 대표도 "고령층 중심의 다운사이징 수요와 기존에 매각을 고민하던 비거주 1주택자 일부가 시장에 매물을 내놓을 가능성은 있다"고 말했다.

실제 매물 증가 효과는 제한적일 것이란 전망도 나온다.

다주택자 양도세 중과 재개와 강화된 대출 규제, 상급지 갈아타기 부담 등이 여전히 매도 결정을 어렵게 만드는 요인으로 꼽힌다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "매도하려는 비거주 1주택자 대부분은 상급지 갈아타기가 목적인데 대출 규제와 실거주 의무 등으로 갭투자가 원천 봉쇄된 상황"이라며 "추가 비용 마련을 위한 현금 확보가 어려운 1주택자들의 매물 출회는 제한적일 것"이라고 말했다.

이어 "이번 조치가 실제 매물 폭증으로 이어지기보다는 갈아타기 자금이 충분한 일부 계층 내에서만 매도와 매수가 이뤄질 가능성이 크다"고 덧붙였다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "비거주 1주택자들은 투자와 실거주 목적이 혼재된 만큼 결국 실거주를 선택할 가능성이 크다"며 "대규모 물량 증가로 이어지긴 어려울 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "고령층은 다운사이징 목적의 매도 가능성이 있지만 젊은 세대는 상급지 재진입 부담 때문에 보유를 선택할 가능성이 높다"고 분석했다.

dkim@news1.kr