[단독] 전세보증 막는 낮은 공시가격…HUG, AI 시세 우선 적용 추진

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증 가입 기준에 인공지능(AI) 시세를 도입해 가격 산정 체계를 바꾼다. 공시가격 중심 기준으로 보증 가입이 제한되던 소형 아파트와 연립·다세대주택의 가입 여건을 개선하기 위한 조치다.

15일 부동산 업계에 따르면 HUG는 소규모 아파트와 연립·다세대주택을 대상으로 전세보증 가입 시 적용되는 주택가격 산정 기준에 AI 시세를 공시가격보다 우선 적용하거나 선택적으로 활용하는 방안을 추진하고 있다.

현재 아파트와 오피스텔은 KB부동산·한국부동산원 시세를 1순위로 적용하지만, 해당 시세는 50가구 이상 단지에만 제공된다. 이 때문에 소규모 단지는 사실상 공시가격이 기준으로 활용돼 왔다.

문제는 공시가격이 실제 시장가격과 괴리가 크다는 점이다. 공동주택 공시가격 현실화율은 평균 69% 수준에 그쳐 실제 시세보다 낮게 반영된다. 이로 인해 보증 가입이 거절되거나 보증 한도가 축소되는 사례가 적지 않았다.

연립·다세대주택은 구조적 한계가 더 크다. 공시가격을 1순위로 적용한 뒤 안심전세 앱 시세, 등기부등본, 감정평가액 등을 순차 반영하는데, 공시가격 자체가 낮게 형성되는 경우가 많아 보증 가능 금액이 더욱 줄어드는 구조다.

현행 제도에서는 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 전세보증 한도가 공시가격의 126%(공시가격 140%×담보인정비율 90%) 수준으로 제한된다. 예를 들어 공시가격이 5억 원인 주택은 선순위 채권과 임차보증금 합계가 6억 3000만 원을 넘으면 보증 가입이 불가능하다.

이 같은 구조는 특히 공시가격이 낮은 비아파트 시장에서 전세보증 가입을 어렵게 만드는 요인으로 작용해 왔다.

HUG가 AI 시세를 도입하는 것도 이런 한계를 보완하기 위한 것이다. AI 시세가 적용될 경우 실제 거래가격에 근접한 기준이 반영되면서 보증 가입 가능 범위가 확대될 것으로 예상된다.

업계에서는 이번 조치로 공시가격 기준에 막혀 있던 소형 주택과 비아파트의 전세보증 가입 여건이 일부 개선될 것으로 보고 있다.

HUG 관계자는 "합리적인 주택가격 산정을 위해 AI 시세를 공시가격보다 우선 적용하거나 선택적으로 활용하는 방안을 검토 중"이라고 말했다.

wns8308@news1.kr