강남 주춤하자 '노도강' 상승…내 집 마련 수요 몰렸다

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 강남3구 등 서울 핵심 지역 집값이 주춤한 가운데, 노·도·강(노원·도봉·강북) 아파트 가격이 빠르게 상승하고 있다. 대출 규제 속 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역으로 실수요가 유입되면서, 저평가됐던 서울 외곽 아파트가 '키맞추기' 장세에 진입했다는 분석이 나온다.

28일 한국부동산원에 따르면 3월 4주 서울 노원구 아파트 가격은 전주 대비 0.23% 상승했다.

올해 노·도·강 아파트는 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 노원구 아파트 가격의 올해 누적 상승률은 2.4%에 달한다. 지난해 하락세를 보였던 도봉구(1.06%)와 강북구(0.82%)도 상승 전환했다.

노·도·강 아파트 가격은 2021년 고점 이후 줄곧 하락세를 이어왔다. 지난해 서울 주요 지역이 상승하는 동안에도 이들 지역은 약세를 보였다.

하지만 지난해 10월 고강도 대출 규제 이후 분위기가 반전됐다. 자금 여력이 제한된 실수요자들이 서울 핵심 지역 대신 외곽으로 이동하면서, 가격 부담이 낮은 노·도·강 일대에 생애 최초 주택 구매와 갈아타기 수요가 동시에 유입됐다.

김인만 김인만부동산연구소 대표는 "고강도 대출 규제 속 신혼부부와 젊은 실수요층이 자금 범위 내에서 선택할 수 있는 지역은 노원, 관악 등 외곽 지역"이라며 "2021년 전고점을 아직 회복하지 못한 만큼 가격 상승 여력도 남아 있다"고 설명했다.

여기에 최근 규제 여파로 외곽 지역의 전세 매물이 크게 줄었다. 전세 물건이 부족해지면서 기존 임차 수요 일부가 매매 시장으로 이동하고 있다.

노원구의 한 중개사무소 관계자는 "지난해 추석 이후 매수세가 유입되며 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있다"며 "전세 매물이 부족해 자금을 마련해 매수로 전환하는 사례도 나타나고 있다"고 전했다.

정부의 다주택자 양도세 중과 발표 이후에도 상승 흐름은 이어지고 있다. 다주택자 매물이 일부 시장에 나오고 있지만, 세입자가 있는 경우가 많아 실거주가 가능한 매물은 제한적이다. 이로 인해 실거주가 가능한 1주택자 매물에 수요가 집중되면서 체감 공급은 크지 않은 상황이다.

상계주공10단지 인근의 한 중개사무소 관계자는 "시장에 나온 매물 상당수가 세입자가 있는 물건이라 당장 실거주가 어렵다"며 "세입자가 없는 매물은 수요 대비 부족해 호가가 오르는 흐름"이라고 설명했다.

국토교통부 실거래가에 따르면 노원구 '상계주공11단지' 전용 69㎡는 지난 15일 7억 7000만 원에 거래됐다. 지난해 8월 같은 면적이 6억 7500만 원에 거래된 것과 비교하면 약 7개월 만에 1억 원 가까이 상승한 셈이다.

전문가들은 외곽 지역 상승세가 당분간 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 그동안 가격이 눌려 있었던 만큼 상승 여력이 남아 있다는 분석이다. 강남3구 등 핵심 지역의 조정 흐름과 맞물려 외곽 지역이 본격적인 '키맞추기' 장세에 들어섰다는 평가다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "대출 규제 속 15억 원 이하 중저가 아파트에 실수요가 집중되고 있다"며 "핵심 지역과 외곽 간 가격 격차를 좁히는 흐름은 당분간 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

gerrad@news1.kr