토허구역 해제 임박…시장 '과열' vs '제한적 영향' 시각 엇갈려

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 토지거래허가구역(토허구역) 해제가 가시권에 들어오면서 시점을 둘러싼 논쟁이 커지고 있다. 거래 정상화를 위해 규제를 조속히 완화해야 한다는 요구와 함께, 매수세가 완전히 진정되지 않은 상황에서 섣부른 해제가 '풍선효과'를 재현할 수 있다는 우려가 동시에 제기된다.

김용범 대통령정책실장은 최근 10·15 부동산 대책과 관련해 "길게 끌고 갈 수 없는 임시 조치"라고 언급했다. 토허구역을 장기간 유지하지 않겠다는 뜻으로 해석되면서 해제는 시기 문제라는 관측이 힘을 얻고 있다.

다만 시장 과열 가능성을 어떻게 판단하느냐에 따라 해제 범위와 속도 조절이 불가피하다는 분석이 나온다.

가장 큰 변수는 '풍선효과'다. 어느 지역을 먼저 해제하더라도 억눌려 있던 수요가 특정 지역으로 몰리며 단기 급등으로 이어질 가능성을 배제하기 어렵다는 것이다.

특히 현재의 시장 분위기가 '매수심리가 꺾였다'고 보기 어렵다는 점이 변수다. KB부동산에 따르면 11월 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 올라 2020년 9월(2%) 이후 5년 2개월 만의 최대 상승폭을 기록했다. 18개월 연속 상승세이며 전월(1.46%)보다 오름폭도 확대됐다.

올해 초 강남3구 토허구역 해제 후 재지정 사례도 부담 요인이다. 서울시는 지난 2월 강남·서초·송파 등 강남3구에서 토허제를 해제했지만, 이후 거래량과 호가가 빠르게 뛰며 과열 조짐이 나타났다. 결국 35일 만인 3월 19일, 세 구역 모두에 다시 토허구역을 적용했다.

송승현 도시와경제 대표는 "해제가 이뤄지는 순간 억눌렸던 수요가 움직여 단기간 가격 급등이 나타날 가능성이 크다"며 "토허구역 해제 시점을 잡기 어려운 만큼 애초에 사용을 최소화하는 것이 바람직하다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "적은 자금으로도 투자 수요 유입이 가능해 정비사업 이슈가 있는 지역을 중심으로 수요가 증가할 것"이라며 "서울 중위권 가격과의 갭 메우기 현상이 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.

반면 이번 해제는 강북권과 서남권 중저가 지역 중심으로 이뤄질 가능성이 커 시장 전반에 미치는 영향은 제한적이라는 시각도 적지 않다.

현재 해제 가능성이 언급되는 지역은 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구) 등 비교적 아파트 가격이 안정적이고 최근 거래 증가폭도 크지 않은 곳들이다.

가격 급등을 이끄는 투자수요의 진입 창구로 보기 어렵다는 점에서 규제 해제가 시장 전반을 자극할 가능성은 높지 않다는 분석이다.

실제 규제 적용 속에서도 가격이 강세를 보였던 강남권과 달리 이들 지역은 여전히 최고가를 회복하지 못한 단지가 상당다.

도봉구 도봉동 도봉한신 전용 84㎡는 이달 5억 5000만 원에 거래돼 과거 최고가보다 1 9000만 원 낮았고, 노원구 중계동 중계그린 전용 44㎡도 신고가 대비 9200만 원 낮은 5억 2800만 원에 지난달 거래됐다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "노도강·금관구 지역은 가격이 크게 뛴 지역이 아닌데다가 실수요가 대부분인 시장"이라며 "이들 지역을 해제한다고 시장이 크게 반응하거나 할 확률은 낮다"고 말했다.

wns8308@news1.kr