집값 안정 '그림자'…'통계 논란'에서 '풍선효과'까지 시장 혼돈

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 10·15 부동산 대책이 시행된 지 한 달. 일부 집값 안정 효과가 관찰되지만, 각종 논란과 부작용이 시장을 뒤덮고 있다. 통계 누락, 거래 절벽, 전세난과 월세화, 시장 양극화, 재건축·임대 정책 혼란, 정책 신뢰 저하까지 복합적인 문제가 동시에 나타나고 있다.

14일 업계에 따르면, 가장 큰 논란은 규제지역 지정 과정에서 9월 통계를 제외한 점이다. 야당은 "불리한 수치를 의도적으로 배제했다"며 도봉·강북 등 8곳의 규제지역 제외 가능성을 들어 행정처분 취소 소송을 제기했다.

국토교통부는 "통계법상 공표 전 통계는 정책에 활용할 수 없다"며 "주택시장 급등세가 심상치 않아 신속 대응이 불가피했다"고 반박했다.

일부 지역 주민들은 "확정 통계 발표 전 규제 지역에 포함된 것은 과도한 처사"라며 집단 반발했다. 데이터 기준 문제를 넘어 정책 신뢰와 시장 예측 가능성 자체를 흔드는 상황이다.

규제를 피해간 구리·화성 등 비규제지역에서는 주간 아파트 매매가격이 0.21~0.52% 오르며 풍선효과가 뚜렷하게 나타났다. 국토부는 "단기 과열이 지속되면 추가 규제를 검토하겠다"면서도 "과도한 규제 확대는 혼선만 키울 수 있다"고 신중론을 동시에 내놨다.

과거에도 단기 대책과 이른바 '두더지잡기식 규제'는 시장 왜곡, 투기 수요의 이동, 실수요자와 임차인 부담 증가 등 부작용을 반복적으로 낳았다.​

현장에서는 재건축 조합원 지위 양도금지로 인해 기존 조합원과 신규 매수자 사이에 거래 계약 해지, 권리 이전 지연 등 혼란이 발생하며 일부 사업은 일정 차질을 겪고 있다.

이에 국토부는 "시장 혼란과 사업 차질을 최소화하기 위해 양도 제한, 계약 해지, 조합원 지위 승인 절차 등 현행 제도를 재정비하고, 추가 보완책을 조속히 마련할 계획"이라고 밝혔다.

대출 규제 강화로 인해 기업형 임대주택 뉴스테이 임차인들 사이에서는 분양 전환 시점, 전환 조건과 임대 연장 가능성 등을 둘러싸고 혼선도 이어지고 있다. 전문가들은 이러한 규제 일변도 정책이 시장 전반에 불확실성과 혼란을 증폭시키는 핵심 요인이 됐다고 평가한다.

서울 아파트 거래량은 대책 시행 한 달 만에 77% 급감했다. 규제지역 매수세도 최저 수준으로 떨어졌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "시장 매물 확대와 거래세 인하, 유연한 공급 정책 도입이 시급하다"고 진단했다.

전세시장은 신규 입주 부족, 대출 제한, 실거주 요건 강화로 매물 부족과 가격 상승 압력이 심화됐다. 이번주 서울 아파트 전세가격은 0.15% 오르며 40주 연속 상승했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "수급 불균형과 월세화로 서민 주거비 부담이 크게 늘었다"고 말했다. 서울 아파트 평균 월세는 약 144만 원까지 치솟았다.

시장 양극화 현상은 더욱 심화되고 있다. 강남과 용산 등 현금 여력이 있는 수요자를 중심으로 신고가 거래가 이어지는 반면, 비규제지역에서는 풍선효과와 규제 공백이 겹쳐 시세와 거래 패턴이 뚜렷하게 갈리고 있다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "서울과 수도권 부동산 시장은 관망세가 확연하며, 규제와 비규제 지역 사이의 격차가 두드러진다"고 분석했다.

이와 함께 청약시장 또한 고분양가, 현금 경쟁, 가점제 불균형 등으로 인해 실수요자와 청년층의 진입장벽은 더 높아졌다.​

joyonghun@news1.kr