"집값 안 올랐는데 LTV 40% 제한"…10·15 대책에 노·도·강만 초토화

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 집값 과열을 막겠다며 대출 규제를 강화했지만, 정작 타격은 집값 상승세가 크지 않았던 중저가 지역에 집중될 것으로 보인다. 대출 의존도가 높은 서민 실수요층의 자금줄이 막히면서 실수요자들이 가장 큰 부담을 지게 된 셈이다.

29일 추경호 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 '서울 주택 매매 자금조달계획서' 전수 분석 결과에 따르면, 올해 1~9월 사이 담보인정비율(LTV) 40% 이상 거래의 평균 비중은 49%였다.

마포·성동 등 이른바 '상급지'의 LTV 40% 이상 거래 비중은 40%대 중반이었지만, 노원(57.83%)·도봉(54.25%)·강북(67.22%) 등 중저가 지역은 절반을 훌쩍 넘겼다.

시군구별로는 강북구(67.22%), 금천구(62.15%), 성북구(62.06%), 중랑구(61.37%), 구로구(59.70%) 순으로 대출 비중이 높았다. 소득이 높지 않은 실수요자 중심 지역일수록 대출을 끼고 집을 사는 경우가 많았다는 의미다.

반면 강남·서초·용산·성동·마포 등 고가주택 밀집 지역의 LTV 40% 이상 거래 비중은 40% 안팎에 그쳤다. 즉, 정부가 집값 과열을 잡기 위해 도입한 LTV 축소 등 대출 규제가 오히려 상대적으로 안정적인 지역에 더 큰 제약으로 작용하고 있다는 지적이다.

서울 전역과 경기 12곳은 최근 규제지역으로 지정되며 LTV 한도가 기존 70%에서 40%로 줄었다. 그러나 실제 집값 상승률을 보면 규제의 방향이 시장 현실과 어긋난다는 평가가 나온다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 누적 아파트값 상승률은 강북구 0.79%, 금천구 0.9%, 성북구 2.24% 수준에 불과하다. 반면 한강변을 끼고 있는 강남·용산·성동 등 주요 지역은 두 자릿수를 기록했다.

결국 중저가 주택 밀집 지역과 경기 외곽 실수요 중심 지역이 규제의 직접적인 타격을 받으면서 "서민의 내 집 마련 사다리를 걷어찼다"는 비판이 커지고 있다.

'갭투자'(전세 낀 매매) 규제 역시 실효성 논란이 이어진다. 정부는 토지거래허가구역을 확대해 임대보증금을 낀 매입을 전면 금지했지만, 실제로 중저가 지역의 갭투자 비중은 강남권보다 훨씬 낮았다.

갭투자 거래 비중은 노원 32.3%, 도봉 21.8%, 금천 27.0%에 그쳤지만, 용산은 50.6%, 마포 49.3%, 성동 47.5%, 강남3구는 37.1%로 절반에 육박했다.

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 "노도강 지역은 소득이 부족해 대출 비중이 높지만, 강남권이나 마용성은 대출 규제와는 무관하다"며 "갭투자 역시 투자 수요가 많은 마용성에 집중돼 있다"고 말했다.

이어 "현재의 규제는 실수요자만 옥죄는 구조"라며 "지역별 특성을 고려한 맞춤형 금융정책이 필요하다"고 강조했다.

추경호 의원도 "지역과 계층의 차이를 고려하지 않은 일률적 규제는 형평성과 실효성을 모두 잃게 된다"며 "실수요자를 보호할 수 있는 세분화된 금융 지원책이 시급하다"고 말했다.

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