"생숙 안전기준 매우 낮아…용도변경은 앞으로도 어렵다"[일문일답]

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 다음달 부터 주거용으로 사용하는 생활형숙박시설에 이행강제금이 부과되는 가운데, 정부가 내년 말까지 유예기간을 두기로 했다. 대신 그 기간 동안 숙박시설로의 등록을 끝마쳐야 한다. 이 기간동안 용도변경을 재차 신청해 볼 수는 있으나 바닥난방 등 특례가 사라져 변경 요건이 한층 까다로워 졌다.

국토교통부는 2024년 말까지 생활숙박시설(생숙) 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 유예할 계획이라고 25일 밝혔다.

이정희 국토부 건축정책관은 "생숙이 숙박시설이라는 원칙은 변함이 없다"며 "숙박업으로 영위하는 분들도 많이 있기 때문에 그런 분들과의 형평성과 법 원칙에 대한 신뢰 차원에서는 추가적인 용도변경 특례를 완화하기는 어렵다"고 말했다.

다음은 이정희 건축정책관과 이진철 건축정책과장 등 국토부 관계자와의 일문일답.

-숙박시설 미신고 통계는 없나.

▶생활형숙박시설이 9만6000실 정도 되는데, 여기에 신규 생숙도 9만실 정도 있다. 신규 생숙의 경우 사용승인이 2021년 이후 났거나 건축 중인 물량이다. 이 가운데 숙박 미신고 대상이 4만9000실이다. 전체가 주거용도로 쓰는 등의 불법은 아니다. 다만 (4만9000실 중) 2객실 이상을 소유한 이들이 61%를 차지한다.

-오피스텔로 용도변경한 건수는.

▶1996건 정도 된다. 숙박업 미신고 생숙들이 2000실 그 정도 비율로 용도변경을 했다고 보면 되고, 그 외에는 숙박업 신고도 하지 않고 있는 물량이다.

-용도변경이 적었던 이유는.

▶기본적으로 건축안전기준에 맞아야 하는데 피난과 방화 시설등이 있다. 예를 들어 스프링클러, 방화유리 등 관련 설비가 설치가 돼야 하고, 주택 같은 경우 계속 안전 기준이 제시를 하고 있다.

인프라가 부족하다 보니까 숙박시설을 그대로 주거로 전용하고 쓰는 것은 원칙에 맞지 않는 부분들이 있었고, 용도변경에서도 관광지구 안에 오피스텔로 허용이 안되는 지구들도 있다.

-오피스텔로 용도변경을 희망하는 객실 수는.

▶정확하게 알 수 없다. 생숙이라는게 주상복합 형태로 돼 있거나 또는 주거용 오피스텔 형태로 돼 있는 경우도 있고, 입지로 보면 자연녹지지역에도 들어올 수 있다. 주거용으로 전용하는 경우 숙박업 신고를 안하는 것 같고 어려워서 못하는 경우도 있을 것이다. 지자체와 점검하면서 개별사안 별로 안내나 지원을 하려고 한다.

-30실 이상은 숙박업 신고를 하면 되지만, 1실을 소유한 이들은 신고가 어려워 보이는데.

▶숙박업 신고가 공동위생과 관련되다 보니 개인이 하는 건 아니고, 30실 이상이다. 1실을 소유한 분들은 분양은 받았지만 전문 관리업체에 위탁의 형태로 숙박업 신고를 하게 된다. 위탁관리업체는 다수 존재하고 생숙의 위탁을 받아 30실 이상을 모아서 하고 전문 운영을 하고 있다.

-숙박과 주거의 구분 기준은.

▶판례 등에 따라서 지자체가 판단을 해야 할 것 같다. 보건복지부에서 법적 기준은 없는 걸로 알고 있다. 지자체에서 단속 애로가 있을 수 있는데 판례에선 (장기숙박을) 6개월로 하는 경우도 있다. 기간으로 한정해서 보는 건 아니고 전입신고를 하고 관련 공과금을 낸다든지 하는 사례를 포함하는 등 종합적으로 본다.

-숙박업으로 등록을 하고 계속 거주하면.

▶불법이다. 허가받은 용도대로 사용해야 한다. 숙박시설로 허가를 받은 시설은 숙박의 용도로 활용해야 한다. 그렇지 않을 경우 용도대로 사용할 것을 시정명령을 하고 이행강제금이 부과된다.

-당초 입장은 이행강제금 부과 유예가 없다는 입장이었는데, 선회한 이유는.

▶용도변경을 허용하다보니까 준주택으로 인정해줄 것이라는 기대심리가 있었던 것 같다. 그래서 숙박용으로 신고를 안했던 분 다수가 있었다. (숙박업 신고를 위해) 준비할 수 있는 시간을 주는 게 필요하다. 정부 입장에서는 생숙을 주택으로 편입하거나 주택으로 사용하게 하는 것은 원칙적으로 어렵다는 말씀을 드리는 것이다.

-분양과정에서 '거주가능'이라고 속인 이들에 대한 처벌은 없이, 수분양자만 이행강제금 처분은 불합리하다는 지적도 있다.

▶숙박시설을 주거가능하다고 분양과정에서 허위나 사기가 있었을땐 형법으로 처벌이 가능하고, 표시광고법으로 관리가 가능하다. 개별 건별로 다르다 실제 분양과정에서 사기를 한 건지 허위의 정보를 봐야한다. 다만 분양계약서에 생숙으로 명시 돼 있는 경우가 대부분이다.

-특례가 없어진다는게 용도변경을 허가하지 않는다는 얘기인지.

▶용도변경은 건축법에 따라 빈번하게 이뤄지고 있다. 상향 용도변경의 경우 설비나 시설투자가 이뤄지는 등 관련 기준을 맞춰야 가능하다. 또 용도변경 원치 않는 분도 있는데 그분들 동의가 있어야 한다. 특례가 없어진다는 것이지 법으로는 용도변경이 가능하다.

-장기투숙 계약 같은 꼼수가 발생할 수도 있을 것 같은데.

▶건축법에 저희 건축물 같은 경우는 허용용도대로 사용해야 하고 그러지 않을때면 시정명령을 내릴 수 있도록 돼 있다.

-이행강제금에 대해 생계 위반은 50% 감면해준다고 하는데 어떤 경우인가.

▶단순히 생숙을 놓고서 설정한 건 아니다. 직접 분양 받은 경우가 아니고 소유자 변경 시 모르고 구입했거나 그런 사안들이 감경이 가능하다는 것이다.

-특례없이 용도변경이 가능한지.

▶아직까지 용도변경을 안한 물량은 (용도변경이) 쉽지 않은 물량들이다. 숙박시설의 건축 안전기준을 보면 오피스텔에도 훨씬 못 미친다. 여러가지 종합적으로 봤을때는 고시원에 가까운 수준이다.

-전입신고까지 이뤄졌는데, 주택으로 인정을 안하는 것은 부적절하다는 설명도 있는데.

▶전입신고라는게 사실은 인구의 이동, 거소현황을 파악하기 위해서 받는거다. 공장 및 창고, 이런 곳도 전입신고를 받는다. 신고를 받는다고 거기가 주거가 가능하다는 건 아니다. 1개월 이상 거기에 거주를 한다 하면 전입신고를 받아주게 돼 있다.

-용도변경을 허용한 이유는.

▶불법으로 전용하고 있는 생숙을 전부 다 (용도변경을)해주겠다는 게 아니다. 2년 전에 코로나가 있었기에 숙박시설로 정상적인 영업이 불가능해서 퇴로를 열어준 것이고 지금은 숙박이 충분히 가능한 상황이다.

-지자체에서 지구단위계획이나 주차장 계획 등 국토부에 기준 마련을 요구했는데.

▶조례를 통해서 주차장 규제를 완화하거나 지구단위계획을 정하는 것 등은 지자체 권한이다. 건의가 올라온 적은 몇 번있다. 요구가 들어온 것은 국토부가 지침을 달라 이런 것이기에 권한은 지자체에 있다고 말한적 있다.

wns8308@news1.kr